Der Entschluss ein Haus zu bauen ist gefasst? Sie sind motiviert und wollen beginnen – wissen aber nicht wie? Unser nachfolgender Ratgeber klärt offene Fragen und bietet Ihnen die notwendige Orientierung im Hausbau-Prozess.
1.1 Baufinanzierung festlegen
1.2 Auf Grundstücksuche begeben
1.2.1 Kauf des Grundstücks
1.3 Wahl des Haustyps: Massivhaus oder Fertighaus?
1.4 Baukonzept
1.4.1 Bauen mit Generalunternehmer
1.4.2 Bauen mit Generalübernehmer
1.4.3 Bauen in Eigenregie
1.5 Woran erkenne ich seriöse Hausbaufirmen?
1.6 Bauvertrag abschließen
1.6.1 Was ist ein VOB-Bauvertrag?
1.6.2 Einheitspreisvertrag oder Pauschalpreisvertrag?
1.7 Kosten ermitteln
1.7.1 Was gehört zu den Planungsunterlagen?
1.8 Anträge stellen
2.1 Anzeigen und Anträge stellen
2.1.1 Anträge bei den Behörden
2.1.2 Anträge bei Versorgungsunternehmen
2.2 Handwerker beauftragen
2.3 Versicherungen abschließen
2.4 Baustelle einrichten
2.4.1 Bauzäune
2.4.2 Zufahrtswege
2.4.3 Baugerüst
2.4.4 Sicherheitseinrichtungen
2.4.5 Sanitäreinrichtungen
3.1 Rohbauabnahme
3.2 Innenausbau starten
4.1 Abnahmeprotokoll unterzeichnen
4.2 Zahlung von offenen Rechnungen
1. In der Planungsphase
Vor dem eigentlichen Akt des Hausbaus, steht eine ausgiebige Planungsphase. Finanzierungspläne müssen erstellt, ein Grundstück gesucht und Versicherungen abgeschlossen werden. Die folgende Schritt-für-Schritt Anleitung soll Ihnen helfen, an alle wichtigen Planungsabschnitte zu denken und den Überblick zu behalten.
1.1 Baufinanzierung festlegen
Der erste Schritt zum Eigenheim ist die Bestimmung der Baufinanzierung. Klären Sie, welchen Finanzrahmen Sie für Ihr Bauvorhaben zur Verfügung haben. Lassen Sie sich dazu von Ihrer Bank oder einem Finanzberater intensiv und umfassend über die verschiedenen Darlehensformen beraten. Wenn nötig, sollten Sie sich mehrere Meinungen und Angebote einholen und diese miteinander vergleichen.
1.2 Auf Grundstücksuche begeben
Bevor Sie mit der Planung Ihres Hauses beginnen, ist es sinnvoll, zuvor ein geeignetes Grundstück auszuwählen. Hierbei spielt zum einen Ihr gesteckter Finanzrahmen eine entscheidende Rolle. Zum anderen sollten Sie sich jedoch auch über Ihre persönlichen Bedürfnisse und Wünsche bewusst werden. Legen Sie Wert auf eine gute Verkehrsanbindung? Wie sieht es mit den örtlichen Einrichtungen (Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte etc.) in Nähe des Baugrunds aus?
1.2.1 Kauf des Grundstücks
Sobald Sie sich für ein Grundstück entschieden haben, wird dieses mittels eines Notars auf Sie überschrieben. Dazu setzt der Notar einen Kaufvertrag auf, welcher Sie zum rechtmäßigen Besitzer des Grundstückes erklärt. Die Kosten für den Notar (in der Regel 1,5 % des Grundstückwertes) müssen von Ihnen getragen werden. Ebenfalls fallen Kosten für die Grunderwerbssteuer an. Diese müssen Sie jedoch nur einmal nach dem Kauf des Grundstücks entrichten.
1.3 Wahl des Haustyps: Massivhaus oder Fertighaus?
Die Wahl des Haustyps sollte auf die Beschaffenheit des erworbenen Grundstücks abgestimmt sein. Grundsätzlich haben Sie die Wahl zwischen einem Massivhaus oder einem Fertighaus. Entscheidend ist dabei häufig, wie viel Zeit und Eigenleistung Sie in den Bau Ihres neuen Zuhauses stecken wollen.
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Massivhaus |
Fertighaus |
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Bauprinzip |
Stein auf Stein |
Holzrahmenbau |
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Verwendete Materialien |
Beton, Stein, Holz |
Holz |
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Rohbauzeit |
in der Regel ängere Bauzeit |
Schnelle Fertigstellung |
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Kosten |
Kostenintensiver |
Kostengünstiger |
Tipp: Lassen Sie sich Kataloge verschiedener Hausbaufirmen zusenden, um einen Überblick über die möglichen Haustypen und deren Bauweisen zu erhalten.
1.4 Baukonzept
Bei der Errichtung eines Hauses ist es in der Regel üblich, einen Architekten als Vertragspartner zu beauftragen. Dieser kann entweder nur für das Baukonzept oder aber für die Gesamtabwicklung des Bauvorhabens zuständig sein. Auf diese Weise können Sie nicht nur Ihre individuellen Wünsche einbringen, sondern auch noch jede Menge Zeit und Nerven sparen. Denn engagieren Sie einen Architekten, erledigt dieser häufig auch die anfallenden Behördengänge und übernimmt die Bauaufsicht.
1.4.1 Bauen mit Generalunternehmer
Der Leistungsumfang eines Generalunternehmers umfasst alle anfallenden Bauleistungen. Diese werden zum Teil aus einer Hand erbracht, können jedoch auch an Subunternehmen (z.B. bei Elektroarbeiten) weitergeleitet werden. Das Unternehmen ist dabei für die Koordination aller zu erbringenden Leistungen verantwortlich. Da das Generalunternehmen auf Ihrem Grundstück beschäftigt ist, bleiben Sie den Behörden gegenüber als Bauherr verantwortlich.
1.4.2 Bauen mit Generalübernehmer
Generalübernehmer erbringen keine eigene Bauleistung, sondern beauftragen lediglich entsprechende Subunternehmen diese auszuführen. Den Behörden gegenüber gelten Sie weiterhin als Bauherr, da der Generalübernehmer auf Ihrem Grundstück tätig ist. Sinnvoll ist es, die Arbeiten auf der Baustelle von einem Architekten oder Bausachverständigen überprüfen zu lassen.
1.4.3 Bauen in Eigenregie
Wollen Sie Ihr Haus in Eigenregie bauen, gelten Sie als alleiniger Planer und Bauunternehmer. In diesem Falle tragen Sie für alle anfallenden Tätigkeiten die entsprechende Verantwortung. Dazu zählen unter anderem auch die Versicherung der Mitarbeitenden und die Einhaltung der Sicherheitsvorschriften. Um diesen Verpflichtungen nachkommen zu können, bedarf es überdurchschnittliche Eigeninitiative und die notwendige Expertise im Bauwesen.
1.5 Woran erkenne ich seriöse Hausbaufirmen?
Hausbaufirmen gibt es in Deutschland wie Sand am Meer. Bei der großen Auswahl kann es daher schwer fallen, das richtige Bauunternehmen für das anstehende Bauprojekt zu finden. Um am Ende eine seriöse Hausbaufirma auszuwählen, können folgende Anhaltspunkte hilfreich sein:
- Historie: Legen Sie Wert auf Bauunternehmen mit langjährigem Bestehen. So können Sie zumeist davon ausgehen, dass es sich um eine seriöse Firma mit bewährter Expertise handelt.
- Internet-Auftritt: Achten Sie darauf, wie sich die Hausbaufirma Online präsentiert. Seriöse Unternehmen stellen häufig abgeschlossene Projekte zur Einsicht bereit. Auch veröffentlichte Kundenrezensionen können Sie bei Ihrer Auswahl unterstützen.
- Professioneller Bauvertrag: Seriöse Hausbaufirmen zeichnen sich durch detaillierte und transparente Bauverträge aus. Diese sollten den genauen Beginn- und Fertigstellungstermin sowie Informationen zum festgelegten Leistungsumfang enthalten.
1.6 Bauvertrag abschließen
Die Zusammenarbeit zwischen Ihnen als Bauherren und dem Bauunternehmen wird mit einem Bauvertrag besiegelt. Dieser vereinbart, dass die Bauleistungen von dem Unternehmen in mangelfreiem Zustand und innerhalb der vorgegebenen Zeit erbracht werden. Bauverträge dieser Art werden nach dem im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) beschriebenem Werkvertragsrecht beurteilt.
1.6.1 Was ist ein VOB-Bauvertrag?
Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) ist ein vorformuliertes Klauselwerk, das Ergänzungen bei Bauverträgen nach BGB vornimmt. Besonders interessant ist ein VOB-Bauvertrag für Bauherren, die die Koordination einzelner Handwerker selbst übernehmen wollen.
1.6.2 Einheitspreisvertrag oder Pauschalpreisvertrag?
Bei Abschluss eines Bauvertrages haben Sie die Wahl zwischen einem Einheitspreisvertrag oder einem Pauschalpreisvertrag:
- Bei einem Einheitspreisvertrag wird eine vorläufige Vertragssumme festgelegt, die sich aus Festpreisen pro Mengeneinheit zusammensetzt. Weicht die Verarbeitung der vereinbarten Mengen während des Baus um mehr als 10 % ab, werden die vertraglichen Konditionen auf die tatsächlich verarbeitete Menge angepasst.
- Ein Pauschalpreisvertrag umfasst alle Nebenleistungen, die für die ordnungsgemäße Fertigstellung des Baus notwendig sind. Für die Erbringung zusätzlicher Leistungen fallen für den Bauherren keine Mehrkosten aus. Ausnahme: Sollte der Leistungsumfang um mehr oder weniger als 20 % von der vereinbarten Vertragssumme abweichen, kann diese neu kalkuliert werden.
1.7 Kosten ermitteln
Bei der Errichtung eines Hauses tragen das Grundstück sowie das Haus selbst den größten Wert. Allerdings kommen weitere Baunebenkosten auf Sie zu, die Sie in Ihrem Finanzierungsplan berücksichtigen müssen. Arbeiten Sie Ihre Planungsunterlagen daher gründlich aus, um die anfallenden Kosten möglichst genau ermitteln zu können.
Tipp: Nutzen Sie unseren kostenfreien Baukostenrechner, um einen Überblick über die anfallenden Baukosten zu erhalten.
1.7.1 Was gehört zu den Planungsunterlagen?
Damit das Bauunternehmen alle notwendigen Informationen über Ihr Bauvorhaben erhält, ist es wichtig, dass Ihre Planungsunterlagen vollständig sind. Diese sogenannten Ausführungspläne werden in der Regel vom Architekten erstellt und enthalten folgende Pläne:
- Grundrissplan: Der Grundriss bildet den horizontalen Schnitt durch die jeweiligen Geschosse des Hauses ab. So kann die Raumaufteilung mit Wänden, Türöffnungen und möglichen Treppen sichtbar gemacht werden. Für die eigene Grundrissplanung finden Sie hier hilfreiche Tools.
- Schnittplan: Der Schnittplan zeigt den vertikalen Schnitt durch das Gebäude. Dieser geht zumeist durch das Treppenhaus, um wichtige Anhaltspunkte darstellen zu können.
- Ansichtspläne: In den Ansichtsplänen des Hauses wird die Außenansicht dargestellt. Auf diese Weise können die Positionen von Türen, Fenstern und Firsthöhen bestimmt werden.
1.8 Anträge stellen
Sobald die Planungsunterlagen vollständig vorliegen, können Sie diese über den Architekten bei der Baubehörde einreichen und somit den Bauantrag stellen. Der Antrag wird daraufhin von verschiedenen Ämtern geprüft. Bei Rechtmäßigkeit der Unterlagen wird Ihnen schließlich die Baugenehmigung für den Hausbau erteilt.
2. Vorbereitung der Bauphase
Die Baugenehmigung ist der erste große Schritt in Richtung Ihres neuen Eigenheims. Dennoch müssen noch weitere kleine folgen. Zur Vorbereitung der Bauphase gehört es daher unter anderem Versicherungen abzuschließen und weitere Anträge zu stellen. Haben Sie an alles gedacht?
2.1 Anzeigen und Anträge stellen
Sie sind dazu verpflichtet, spätestens eine Woche vor dem ersten Spatenstich eine Baubeginnsanzeige zu stellen. In dieser teilen Sie der Genehmigungsbehörde den offiziellen Baubeginn, sowie den Bauleiter und das verantwortliche Rohbauunternehmen mit. Das Formular der Baubeginnsanzeige ist zumeist der Baugenehmigung beigefügt.
2.1.1 Anträge bei den Behörden
Es kann sein, dass Ihr Bauunternehmen alle notwendigen Anträge für Ihr Bauvorhaben in Eigeninitiative stellt. Nichts desto trotz, sollten Sie darauf achten, dass dabei eventuelle Fristen eingehalten werden. Anträge bei Behörden sind zum Teil kostenfrei, zum Teil aber auch mit entsprechenden Gebühren verknüpft. Folgende Anträge könnten für Sie relevant sein:
- Antrag auf das Fällen von Bäumen: Sollten sich geschützte Bäume auf Ihrem Grundstück befinden, benötigen Sie eine Genehmigung, um diese fällen zu dürfen.
- Antrag auf Grundwasserabsenkung: Damit Sie Ihre Baugrube wie geplant ausheben können, ist es oftmals notwendig, das Grundwasser absenken zu lassen. Dazu muss ein entsprechender Antrag frühzeitig bei der zuständigen Behörde eingehen.
- Antrag auf Einleitung von Grundwasser in die öffentliche Kanalisation: Wenn Sie auftretendes Grundwasser in die öffentliche Kanalisation oder in öffentliches Gewässer ableiten wollen, müssen Sie dies bei der Kommune anmelden und auch bezahlen.
- Antrag auf Sperrung öffentlichen Verkehrsraums: Wenn Sie aufgrund eines Entsorgungscontainers oder der Anlieferung von Baumaterialien einen öffentlichen Verkehrsweg sperren, muss dies zuvor der zuständigen Behörde gemeldet werden.
- Antrag auf Nutzung des öffentlichen Verkehrsraums: Sollten Sie zusätzliche Stellfläche für einen Baukran oder ähnliches benötigen, müssen Sie die Nutzung von öffentlichem Verkehrsraum beantragen.
2.1.2 Anträge bei Versorgungsunternehmen
Damit Sie auf der Baustelle über Baustrom und Bauwasser verfügen, müssen Sie diese frühzeitig bei Versorgungsunternehmen ordern. Sollten sich auf Ihrem Grundstück bereits entsprechende Anschlüsse befinden, verläuft die Bereitstellung zumeist unproblematisch. Handelt es sich jedoch um ein noch nicht erschlossenes Grundstück, muss die nächste Verteilerstation angezapft werden. In diesem Falle entstehen für Sie zusätzliche Kosten.
2.2 Handwerker beauftragen
Ein weiterer und durchaus entscheidender Schritt ist die Auswahl der zuständigen Handwerksunternehmen. Diese Wahl können entweder Sie selbst treffen oder das von Ihnen beauftrage Bauunternehmen. Wichtig bei der Entscheidung ist jedoch, dass Sie am Ende qualifizierte Handwerksunternehmen an Ihrer Seite haben, die optimale Leistungen erbringen.
Da bewährte Unternehmen in der Regel gut gefüllte Auftragsbücher besitzen, sollten Sie mindestens drei Monate vor Baubeginn die Kapazitäten der ausgewählten Handwerker abfragen.
2.3 Versicherungen abschließen
Eine Baustelle birgt viele Risiken. Denn neben finanzieller Ungunst können auch Personen- oder Wetterbedingte Schäden entstehen. Damit Sie im Schadensfall abgesichert sind, sollten Sie sich daher vor Baubeginn über mögliche Bauversicherungen informieren und abschließen:
- Bauherren-Haftpflichtversicherung: Mit einer Bauherren-Haftpflichtversicherung können Sie sich gegen fremdverschuldete Unfälle Dritter absichern.
- Bauleistungsversicherung: Bei jedem unvorhersehbarem Schaden, der durch ein Naturereignis oder Vandalismus entstanden ist, greift die Bauleistungsversicherung.
- Feuerrohbauversicherung: Ihr Haus ist mit der Feuerrohbauversicherung ab Baubeginn an bei Brandschäden versichert.
- Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung: Sollte das Grundwasser durch Heizöl verschmutzt sein, kommt die Gewässerschaden-Haftpflicht dafür auf.
- Wohngebäudeversicherung: Die Wohngebäudeversicherung schützt Eigentümer nach Fertigstellung des Hauses vor Folgeschäden durch Feuer, Explosion, Hagel, Sturm etc.
- Elementarschadenversicherung: Sollte Ihr Haus durch ein Erdbeben, Lawinenrutsch oder eine Überschwemmung beschädigt werden, greift die Elementarschadenversicherung.
2.4 Baustelle einrichten
Seit Juli 1998 gilt in Deutschland die Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz auf Baustellen. Diese schreibt vor, dass Baustellen mit Beschäftigten mehrerer Arbeitgeber durch einen Sicherheits- und Gesundheitskoordinator (SIGEKO) beaufsichtigt werden müssen. Heutzutage besitzen viele Bauleiter und Architekten die dafür notwenigen SIGEKO-Qualifikationen.
2.4.1 Bauzäune
Um das unfreiwillige oder gar mutwillige Betreten der Baustelle von Passanten zu vermeiden, wird diese durch eingrenzende Bauzäune abgesichert. Hierbei ist darauf zu achten, dass Bauzäune, die im öffentlichen Verkehrsraum stehen, mit Warnlampen versehen und ausgeschildert sind.
2.4.2 Zufahrtswege
Bestimmen Sie Zugänge, über welche die Baustelle sicher betreten und verlassen werden kann. Auch an breitere Zufahrtswege für Lastkraftwägen sollte gedacht werden. Achten Sie hier jedoch darauf, dass diese ebenfalls für Rettungsfahrzeuge erreichbar sein müssen und keinesfalls blockiert werden dürfen.
2.4.3 Baugerüst
Die Baugerüste werden von einem professionellen Unternehmen für Gerüstbau vor Ort montiert. Ebenso ist es nur Mitarbeitern dieses Unternehmens gestattet, Änderungen an dem Baugerüst vorzunehmen.
2.4.4 Sicherheitseinrichtungen
Jede Baustelle muss einen gewissen Sicherheitsstandard erfüllen. Zu den gesetzlich vorgeschriebenen Sicherheitseinrichtungen zählen ein Erste-Hilfe-Kasten sowie ein Feuerlöscher. Beide müssen an einem leicht zugänglichen, gekennzeichneten Ort aufbewahrt werden. Sinnvoll ist es, an diesen Orten ebenfalls sogenannte Notrufinformationen zu hinterlassen. Darauf sollten alle wichtigen Notrufnummern zu finden sein.
2.4.5 Sanitäreinrichtungen
Bei der Errichtung eines Ein- oder Zweifamilienhauses sind selten mehr als 10 bis 15 Beschäftigte zur selben Zeit auf der Baustelle. Daher ist es für Sie nicht erforderlich, Waschräume zur Verfügung zu stellen. Worauf Sie jedoch nicht verzichten können, ist die vorgeschriebene abschließbare Toilette.
3. Während der Bauphase
Während der Bauphase sind die Aufgaben des Bauherren beschränkt. Bei guter Planung und Koordination der Handwerker, kann der Ablauf auf Ihrer Baustelle reibungslos verlaufen. Für die Kontrolle der erbrachten Leistungen und des Fortschritts auf der Baustelle ist grundsätzlich der Architekt bzw. der Bauleiter verantwortlich.
Jedoch schadet es natürlich nicht, wenn Sie als Bauherr die Phasen des Hausbaus ebenfalls verfolgen und protokollieren. Legen Sie dabei Wert auf die Kostenkontrolle und die Terminüberwachung, damit Sie Ihre gesetzten Finanz- und Zeitplanungen einhalten können.
3.1 Rohbauabnahme
Der Baugenehmigung beiliegend finden Sie ein Formblatt, welches die Baubehörde über die bevorstehende Rohbauabnahme informieren soll. Eine Woche vor Fertigstellung des Rohbaus sollte dieses Formblatt bei der zuständigen Behörde eingegangen sein. Daraufhin wird das Bauaufsichtsamt vor Ort die Übereinstimmung der Baupläne mit dem tatsächlichen Rohbau prüfen. Bei Abweichungen müssen Sie mit Mehrkosten oder gar der Stilllegung Ihres Bauvorhabens rechnen.
3.2 Innenausbau starten
Ist der Rohbau vom Bauaufsichtsamt abgenommen, können Sie die ersten Materialien sowie die Handwerker für den Innenausbau ordern. Häufig ist es sinnvoll, mehrere Angebote unterschiedlicher Gewerke einzuholen und diese miteinander zu vergleichen. Folgende Dienstleister sind für den Innenausbau eines Hauses unentbehrlich: Schreiner und Dachdecker, Klempner und Maler, Elektriker, Estrich- und Fliesenleger, Fenstermonteure und Schlosser sowie Heizungs-, Lüftungs- und Sanitärtechniker.
Arbeiten Sie mit einem Generalüber- oder Unternehmer zusammen, sind Sie nicht für die Koordination der jeweiligen Gewerke zuständig. Dennoch ist es auch hier empfehlenswert, die Geschehnisse auf der Baustelle stets zu protokollieren.
4. Nach der Fertigstellung
Nach Abschluss aller Bauarbeiten, übergibt das Bauunternehmen die Zuständigkeit für die Baustelle in Ihre Hände. Mit dieser Abnahme erkennen Sie die Leistungen der Handwerker als ordnungsgemäß erbracht an. Als nächsten Schritt müssen Sie die Baubehörde über die Fertigstellung des Hauses unterrichten. Daraufhin wird durch die amtliche Gebäudeeinmessung die Einhaltung der Grundstücksgrenzen geprüft.
Das Bauaufsichtsamt führt die finale Schlussabnahme Ihres Hauses durch. Dabei wird ein letztes Mal kontrolliert, ob Ihr Baugesuch mit dem errichteten Gebäude übereinstimmt oder ob es nicht genehmigte Abweichungen gibt. Bei dieser Begehung müssen Sie folgende Unterlagen vorweisen:
- Bescheinigung über die ordnungsgemäße Installation der Heizungs- und Sanitäranlagen
- Bescheinigung über die Schlussabnahme des Schornsteinfegers
- Bescheinigung über die Dichtigkeitsprüfung der Abwasserkanäle
- Bescheinigung des Sachverständigen für Schall- und Wärmeschutz über die Einhaltung der Richtlinien
4.1 Abnahmeprotokoll unterzeichnen
Damit die Abnahme Ihres Hauses durch das Bauaufsichtsamt rechtens ist, muss von allen Beteiligten ein Abnahmeprotokoll unterzeichnet werden. In diesem sollten alle noch vorhandenen Baumängel genannt werden, sodass Sie Anspruch auf deren kostenfreie Korrektur erheben können.
4.2 Zahlung von offenen Rechnungen
Nachdem die letzten Mängel an und in Ihrem Haus behoben wurden, erhalten Sie vom Bauunternehmen eine Schlussrechnung. Ihr Architekt bzw. Bauleiter wird diese im Normalfall inhaltlich prüfen und bei Korrektheit aller Angaben zur Zahlung freigeben.
Zu guter Letzt sind Sie dazu verpflichtet, die Leistungen des Architekten bzw. des Bauleiters zu honorieren. Je nach Vertragsart kann es sich hierbei um eine Vergütung nach Stundensatz oder aber um die Gesamtabrechnung aller erbrachten Leistungen handeln.
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