Welche Darlehensart sollten Sie für die Baufinanzierung wählen?

Neben Bausparverträgen und KfW-Förderungen sind Baudarlehen ein gängiges Mittel, um sein Bauvorhaben zu finanzieren. Allerdings ist es bei den zahlreichen Darlehensformen wie dem Volltilger-, Annuitäten-, Forward-, Euribor- oder Tilgungsdarlehen gar nicht leicht, sich für das Richtige zu entscheiden.

Welcher Kredit zu welchem Bauherren passt, verrät Ihnen HausXXL.

Inhalt

1. Das Annuitätendarlehen
2. Das Volltilgerdarlehen
3. Das Forward-Darlehen
4. Das Tilgungsdarlehen
5. Das Fälligkeitsdarlehen
6. Euribor, Cap oder Vario: Darlehen mit variablem Zinssatz
7. Welche Darlehensart eignet sich für welchen Hausbauer?

Das Annuitätendarlehen

Das Hauptmerkmal beim Annuitätendarlehen besteht in seiner monatlich gleichbleibenden Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Mit jeder Rate wird ein Teil der Restschuld getilgt, wodurch sich der Zinsanteil beständig verringert und der Tilgungsanteil steigt. Zu beachten ist bei der Aufnahme eines solchen Darlehens, dass die anfängliche Tilgung hoch genug, also mindestens 2-3 Prozent beträgt, damit der Kreditnehmer nicht 40 Jahre oder länger abbezahlen muss.

Vorteile des Annuitätendarlehens

Der größte Vorteil beim Annuitätendarlehen besteht in der hohen Planungssicherheit für den Kreditnehmer, da die monatlichen Raten und der Zinssatz, während der gesamten Laufzeit gleich bleiben. So lassen sich die aktuell niedrigen Zinsen auch über einen längeren Zeitraum sichern. Zudem besteht die Möglichkeit zur Sondertilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung, wenn sie im Rahmenvertrag mit dem Kreditgeber vorgesehen ist.

Nachteile des Annuitätendarlehens

Die langfristige Zinsbindung beim Annuitätendarlehen kann aber auch nachteilig für den Kreditnehmer sein, wenn die Zinsen weiter sinken. Dann gibt es in der Regel keine Ausstiegs- oder Anpassungsoptionen, sondern der zuvor festgelegte Zinssatz ist weiter zu zahlen. Da bieten Kredite mit einem variablen Zins mehr Flexibilität.

Für wen eignen sich Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen gilt als klassische Form des Baukredits, da das hohe Maß an Planungssicherheit attraktiv für viele Bauherren ist. Die gleichbleibende Kreditrate wird gern als zukünftige „Kaltmiete“ gesehen und eignet sich daher besonders für den Eigenheimnutzer.

Dennoch sollten Sie über eine ausreichende Bonität verfügen, da die Raten über die vereinbarte Laufzeit immer bedient werden müssen, selbst wenn Einkommen durch Arbeitslosigkeit, Krankheit oder aus anderen Gründen wegfällt. Zwar ist die Aufnahme eines Annuitätendarlehens ohne Eigenkapital möglich, aufgrund der fehlenden Sicherheiten aber wenig ratsam.

Fragen und Antworten zum Annuitätendarlehen

Wie funktionieren Wohn-Riester-Annuitätendarlehen?
Bei einem Wohn-Riester-Annuitätendarlehen fließen die Förderzulagen direkt in die Tilgung. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Immobilie selbst genutzt wird, da Riesterverträge schließlich der eigenen Altersvorsorge dienen sollen.

Was ist besser Annuitätendarlehen oder Bausparvertrag?
Die Frage, ob ein Annuitätendarlehen besser als ein Bausparvertrag zur Immobilienfinanzierung geeignet ist, lässt sich nicht einfach beantworten. Denn Faktoren wie die Zinsbindung, die Höhe der geplanten Tilgung bzw. der Besparung des Bauvertrags spielen eine große Rolle. Bevor Sie also eine Entscheidung fällen, sollten Sie sich umfassend beraten lassen.

Was ist besser Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen?
Beim Annuitätendarlehen bleibt die Kreditrate über die gesamte Laufzeit gleich, was dem Kreditnehmer ein hohes Maß an Planungssicherheit bietet. Das Tilgungsdarlehen hat den Vorteil, dass die Kreditrate im Laufe der Zeit immer geringer wird und die Schulden bereits von Anfang an schnell getilgt werden. Jeder Kreditnehmer muss für sich entscheiden, ob er lieber hohe Anfangsraten bezahlt, um schnell schuldenfrei zu sein oder lieber gut planbare, gleichbleibende Raten möchte.

Wie kann man die Annuität berechnen?

Das Volltilgerdarlehen

Das Volltilgerdarlehen, manchmal auch Komplett- oder Konstantdarlehen genannt, ist ein Annuitätendarlehen, bei dem die Restschuld am Ende der Laufzeit komplett getilgt ist. Der Kreditnehmer durchläuft nur eine Finanzierungsrunde und muss sich keine Gedanken um eine Anschlussfinanzierung machen.

Vorteile des Volltilgerdarlehens

Wie kaum eine andere Darlehensform bietet das Volltilgerdarlehen Planungssicherheit für den Kreditnehmer, da er genau weiß, wann und zu welchen Konditionen er schuldenfrei sein wird. Da keine Restschuld bleibt, muss er sich auch nicht um eine Anschlussfinanzierung kümmern.

Die Entschuldung erfolgt recht schnell in einer einzigen Finanzierungsrunde. Über den gesamten Kreditzeitraum bleibt der Zinssatz gleich. Zudem gewähren Banken und Kredite bei dieser Darlehensform durchaus den einen oder anderen Zinsrabatt.

Nachteile des Volltilgerdarlehens

Der größte Nachteil beim Volltilgerdarlehen, weswegen sich viele Bauherren auch dagegen entscheiden, besteht in der hohen monatlichen Belastung. Da die anfängliche Tilgung bei mindestens drei Prozent liegt, sind die Monatsraten dementsprechend hoch und setzen ein gleichbleibend hohes Einkommen voraus. Wie bei jedem Annuitätendarlehen kann zudem die langfristige Zinsbindung zum Nachteil werden, wenn die Zinsen weiter sinken.

Durch die hohe Bindung an den Kreditanbieter, der eine Verkürzung oder Verlängerung der Laufzeit sowie Sondertilgungen und Tilgungsaussetzung selten vorsieht, ist das Volltilgerdarlehen wenig flexibel.

Für wen eignen sich Volltilgerdarlehen?

Aufgrund der höheren Monatsraten ist diese Art des Darlehens meist nur für einkommensstarke Bauherren interessant. Sie sollten sich jedoch umfassend beraten lassen, da ein Splitting der Volltilgerkredite zusätzliche Vorteile bringen kann. Ein Volltilgerdarlehen eignet darüber hinaus für die Anschlussfinanzierung, da so die Zinskosten noch einmal gedrückt werden können.

Wie bei jedem Annuitätendarlehen kann die Finanzierung auch ohne Eigenkapital erfolgen, birgt aber hohe Risiken und wird oft nur mit enormen Zinsaufschlägen gewährt.

Fragen und Antworten zum Volltilgerdarlehen

Was bedeutet Splitting bei Volltilgerkrediten?
Splitting bedeutet, dass mehrere kleine Volltilgerdarlehen mit kurzfristigen Zinsbindungen von fünf bis zehn Jahren aufgenommen werden. Die restliche Summe wird über ein langfristiges Darlehen mit moderater Tilgung abgezahlt. Der durch diese Vorgehensweise entstehende Mischzins ist immer noch günstiger als beim klassischen Annuitätendarlehen.

Das Forward-Darlehen

Auch das Forward Darlehen ist eine Sonderform des Annuitätendarlehens, das dem Darlehensnehmer erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit ausgezahlt wird. Diese Vorlaufzeit wird als Forward-Periode bezeichnet. In dieser Zeit fallen weder Kredit- noch Bereitstellungszinsen an. So haben Kreditnehmer die Möglichkeit sich das aktuell niedrige Zinsniveau für eine Anschluss- bzw. Umfinanzierung im Voraus zu sichern.

Vorteile des Forward-Darlehens

Mit dem Forward-Darlehen haben Darlehensnehmer die Möglichkeit aktuell niedrige Zinsen auch für die Zukunft zu sichern und somit das Zinsrisiko weit über die derzeitige Sollzinsbindung hinaus zu minimieren.

Nachteile des Forward-Darlehens

Für jeden Monat des Forward-Zeitraums wird ein Zinsaufschlag von wenigen Prozentpunkten berechnet. Dadurch liegt der Zinssatz in der Regel leicht über den aktuellen Konditionen anderer Darlehensarten. Nachteilig ist das Forward-Darlehen auch dann, wenn die Zinsen nicht wie erwartet steigen, sondern sinken. Denn das Darlehen muss immer zu den vereinbarten Konditionen angenommen werden.

Für wen eignen sich Forward-Darlehen?

Das Forward-Darlehen eignet sich vor allem für die Anschlussfinanzierung, wenn von steigenden Zinsen auszugehen ist. Damit können Kreditnehmer das aktuell niedrige Zinsniveau gegen einen geringen Zinsaufschlag in die nächste Finanzierungsrunde herübernehmen. Dieses Vorgehen bietet sich vor allem für Niedrigzinsphasen an, wenn mit einem mittelfristigen Aufwärtstrend zu rechnen ist.

Fragen und Antworten zum Forward-Darlehen

Ab wann ist es möglich und sinnvoll ein Forward-Darlehen abzuschließen?
Bei den meisten Anbietern ist es möglich ein Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus abzuschließen. Wirklich sinnvoll ist es jedoch erst sich ein bis anderthalb Jahre vorher Angebote einzuholen, da für jeden Vorausmonat ein Zinsaufschlag zwischen 0,02 und 0,04 Prozent fällig wird. Zudem haben Kreditnehmer, die das Darlehen für eine Anschlussfinanzierung nutzen, erst dann den Überblick wie hoch die Restschuld und somit die veranschlagte Darlehenssumme tatsächlich ausfällt.

Lohnt es sich ein Forward-Darlehen bei einer anderen Bank abzuschließen?
Beim Forward-Darlehen wie auch bei anderen Darlehensarten lohnt es sich durchaus nicht nur das Angebot der Hausbank in Betracht zu ziehen, sondern viele Angebote miteinander zu vergleichen. Nach Ablauf der Sollzinsbindung bzw. nach 10 Jahren Vertragslaufzeit im Rahmen des Sonderkündigungsrechts haben Kreditnehmer die Möglichkeit zu kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss.

Das Tilgungsdarlehen

Den Gegensatz zum Annuitätendarlehen bildet das Tilgungsdarlehen, auch Ratentilgungsdarlehen genannt, bei dem der Schwerpunkt auf der Rückzahlung der Tilgung liegt. Mit dem Kreditgeber wird eine gleichbleibende Tilgungssumme vereinbart. Die anfallenden Zinsen sinken, aufgrund der geringer werdenden Restschuld, wodurch die Kreditraten im Laufe der Zeit ebenfalls beständig sinken.

Vorteile des Tilgungsdarlehens

Ein Tilgungsdarlehen ist vor allem dann attraktiv, wenn sich der Kreditnehmer möglichst schnell entschulden möchte. Denn dank der gleichbleibenden Tilgungsleistung verringert sich die Restschuld schneller als beispielsweise beim Annuitätendarlehen. Dadurch sinkt zudem die Zinsbelastung kontinuierlich, was zu immer geringeren Monatsraten führt. Meist sind Tilgungsdarlehen durch die schnelle Tilgung bedeutend günstiger als Annuitätendarlehen.

Nachteile des Tilgungsdarlehens

Vielfach entscheiden sich Kreditnehmer trotz der vielen Vorzüge gegen die Aufnahme eines Tilgungsdarlehens, da die Anfangsbelastung sehr hoch ist. Zwar nimmt die Belastung mit jeder Kreditrate ab, dennoch ist ein hohes Einkommen und eine hervorragende Bonität Voraussetzung, um die anfänglichen Monatsraten bedienen zu können.

Für wen eignen sich Tilgungsdarlehen?

Das Ratentilgungsdarlehen eignet sich für Eigennutzer, die sich möglichst schnell entschulden möchten und auch zu Beginn der Kreditlaufzeit nicht auf jeden Cent schauen müssen. Daher eignen sie sich auch nicht zur Finanzierung ohne Eigenkapital. Da in der Regel die Möglichkeit zur Sondertilgung besteht, können vor allem finanzstarke Kreditnehmer die Restschuld noch schneller tilgen und somit die Zinslast weiter drücken.

Das Fälligkeitsdarlehen

Das Fälligkeitsdarlehen wird auch als Festdarlehen, endfälliges Darlehen oder Darlehen mit ausgesetzter Tilgung bezeichnet. Es ist vermutlich die einfachste Form des Kredits: Der Kreditnehmer leiht sich Geld, zahlt so lange die Zinsen bis er die Summe auf einen Schlag zurückzahlen kann. In der Praxis sieht es meist so aus, dass der Darlehensbetrag am Ende der fest vereinbarten Laufzeit durch die Auszahlung eines Bausparvertrags, einer Kapitallebensversicherung oder den Verkauf von Wertpapieren in einer Summe zurückgeführt wird.

Vorteile des Fälligkeitsdarlehens

Mit einem endfälligen Darlehen sichern sich Kreditnehmer ihre Liquidität, da sie monatlich nur die Zinsen bezahlen müssen. So können sie ihr Vermögen in voller Höhe nutzen, um es zu investieren und so die am Ende des Darlehens fällig werdende Summe aus den getätigten Investitionen zu tilgen.

Nachteile des Fälligkeitsdarlehens

Natürlich besteht bei Fälligkeitsdarlehen das Risiko, dass die geliehene Summe am Ende der Laufzeit nicht aufgebracht werden kann. Zudem hat der Kreditnehmer keinen weiteren Anspruch auf seine zur Verfügung gestellten Sicherheiten. Die Zinsen beim endfälligen Darlehen sind darüber hinaus meist höher als bei anderen Darlehensarten.

Für wen eignen sich Fälligkeitsdarlehen?

Da es wirtschaftlich wenig ratsam ist seinen Bausparvertrag oder seine Kapitallebensversicherung frühzeitig aufzulösen, kann eine Kombination aus Annuitätendarlehen und Fälligkeitsdarlehen bei der Baufinanzierung sinnvoll sein. Eine hundertprozentige Finanzierung des Bauvorhabens mithilfe eines endfälligen Darlehens ist aufgrund der höheren Zinsen reine Geldverschwendung. Einzig für Vermieter, die die jährlichen Zinszahlungen steuerlich absetzen können, kann sich diese Art der Finanzierung lohnen.

Euribor, Cap oder Vario: Darlehen mit variablem Zinssatz

Euribor-, Cap- oder Vario-Darlehen – all diese Begriffe stehen für ein Darlehen mit variablem Zinssatz und einer meist festgelegten Zinsobergrenze (der Cap). Der variable Zinssatz orientiert sich in der Regel am Euribor (European Interbank Offered Rate), einem Referenzzinssatz, der Aufschluss darüber gibt, zu welchem Zins sich die Institute in der Euro-Zone untereinander kurzfristig Geld leihen.

Vorteile variabler Darlehen

Variable Darlehen zeichnen sich vor allem durch ihre hohe Flexibilität aus. In der Regel haben Darlehensnehmer alle drei oder sechs Monate, wenn die Zinsanpassung erfolgt, die Möglichkeit Sondertilgungen zu leisten oder es in ein längerfristiges Darlehen umzuwandeln. Bei fallenden Zinsen ist zudem vorteilhaft den Ursprungszins nicht für fünf, zehn oder fünfzehn Jahre beizubehalten.

Nachteile variabler Darlehen

Zwar schützt den Kreditnehmer meist der Cap vor exorbitant steigenden Zinsen, dennoch kann ein entgegen der Erwartung steigender Zinssatz das Darlehen stark verteuern. Darüber hinaus berechnen Banken und Finanzinstitute für den variablen Zins recht hohe Bearbeitungsgebühren, die den Zinsvorteil mitunter wieder aufheben.

Für wen eignen sich Darlehen mit variablen Zinssätzen?

Ein Euribor- oder Vario-Darlehen eignet sich meist nur, wenn in Zukunft auf noch niedrigere Zinsen zu hoffen ist. Nur Bauherren, die über ein gutes Finanzpolster verfügen und die Entwicklungen auf dem Zinsmarkt genau beobachten, sollten diese Darlehensart in Betracht ziehen. Bei der momentanen Zinsentwicklung ist es jedoch vielfach attraktiver sich den aktuellen Niedrigzins durch langfristige Bindungen zu sichern.

Welche Darlehensart eignet sich für welchen Hausbauer?

Wer die Wahl hat, hat die Qual. Gerade bei der Wahl ihrer Baufinanzierung haben es Bauherren bei der Vielzahl an Angeboten, Kombinationsmöglichkeiten und Darlehensformen oft nicht leicht. Daher ist es unerlässlich sich umfassend zu informieren und kompetent beraten zu lassen. Für den Raum Potsdam berät Sie zum Beispiel der Preussische Finanzkontor unter https://www.preussisches-finanzkontor.de/ kompetent zum Thema Baufinanzierung. Einen ersten Hinweis bei der Entscheidungsfindung kann Ihnen auch die folgende Tabelle liefern.