Bauvertrag prüfen und Fallstricke erkennen

Private Bauherren setzen beim Hausbau meist auf ein schlüsselfertiges Haus eines Anbieters. Die Grundlage für die Zusammenarbeit mit dem Hausanbieter bildet der Bauvertrag, welcher gründlich von den Bauherren geprüft werden sollte. Denn Bauverträge für das Einfamilienhaus können viele Fallstricke enthalten.

Was ist ein Bauvertrag nach VOB?

Rein rechtlich gesehen, gibt es in Deutschland keinen speziellen Vertragstypus Bauvertrag. Durch die Begriffsbezeichnung „Bauvertrag“ wird lediglich veranschaulicht, dass es sich um die Beauftragung von Bauleistungen handelt. Demnach ist ein Bauvertrag genau genommen ein Werkvertrag nach § 631 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). In der Praxis wird jedoch der reine BGB Vertrag vom VOB-Bauvertrag unterschieden. Handelt es sich nicht ausdrücklich um einen VOB-Vertrag, liegt automatisch ein BGB-Vertrag vor. Der Vertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, kurz VOB, ist ein Klauselwerk, das aus drei Teilen besteht.

• Teil A regelt die Vergabe von Bauaufträgen durch öffentliche Auftraggeber.
• Teil B behandelt die Regelungen für den Bauvertrag.
• Teil C beinhaltet die allgemeinen technischen Vertragsbedingungen.

Meist wird der Bauvertrag nach VOB bei öffentlichen Auftraggebern, wie beispielsweise Kommunen oder Städten angewandt. Dabei handelt es sich jedoch weder um ein Gesetz noch um eine Rechtsordnung. Bauvertrag nach VOB:

• Keine Rechtsordnung
• Anwendung meist bei öffentlichen Bauvorhaben
• Besteht aus drei Teilen

Den Bauvertrag nach VOB oder BGB abschließen?

Sowohl beim Massivhaus als auch beim Fertighaus sind Bauverträge nach BGB und VOB rechtlich möglich. Allerdings bieten beide Varianten unterschiedliche Leistungen, die es beim Hausbau zu berücksichtigen gilt. Dabei spielt besonders die Verjährungsfrist bei Ansprüchen auf Baumängel eine große Rolle.

Jedoch kann auch der Bauvertrag nach VOB eine fünfjährige Verjährungsfrist beinhalten. Hierfür bedarf es jedoch einer Verhandlung mit dem Hausanbieter, damit dieser die verlängerte Verjährungsfrist entsprechend im Bauvertrag aufnimmt. Des Weiteren ist beim Bauvertrag nach VOB oder BGB die Terminabsprache zu unterscheiden.

Besonders für Bauherren, die Handwerker für einzelne Gewerke selbst koordinieren möchten, ist die Terminabsprache nach VOB zu empfehlen. Denn sollte es zu Terminverzögerungen kommen, kann der entsprechende Handwerker zu Schadensersatz verpflichtet werden.

Was ist mit „bauseits“ im Bauvertrag gemeint?

Besonders beim Begriff „bauseits“ im Bauvertrag sollten Bauherren aufhorchen. Denn hiermit ist nichts anderes gemeint, als vom Bauherrn auszuführen. Oftmals wird im Bauvertrag folgende  Formulierung verwendet: „Sämtliche Erd- und Kanalarbeiten werden bauseits ausgeführt“. Hierbei könnte man als  Bauherr denken, dass die Firma diese Arbeiten ausfüht, dem ist jedoch nicht so. Prüfen Sie daher den Bauvertrag genau auf solche Formulierungen. Denn im schlimmsten Falle drohen erhebliche Mehrkosten oder zusätzliche Arbeiten Ihrerseits.

Auch die Klausel „Wasserhaltung bauseits“ wird immer wieder gern in Bauverträgen verwendet. Das heißt, befindet sich nach dem Aushub Grund- oder Sickerwasser in der Baugrube, müssen die Bauherren das Abpumpen des Wassers veranlassen. Bis zu 3.000 Euro Kostenaufwand sind in diesem Falle keine Seltenheit.

Bauvertrag gegebenenfalls von einem Anwalt prüfen lassen

Bevor Sie einen Bauvertrag unterzeichnen, sollten Sie diesen von einem Anwalt für Baurecht bzw. Vertragsrecht oder einem Architekten prüfen lassen. Unabhängige Hilfen bieten ebenfalls Beratungsstellen wie die Verbraucherzentralen oder Bauherrenverbände. Auf keinen Fall sollte ein Bauvertrag ohne eine Prüfung, leichtfertig unterschrieben werden. Denn letztlich ist der Hausbau meist eine Entscheidung für das gesamte Leben.

Zahlungsplan im Bauvertrag vereinbaren

Empfehlenswert ist auch die Vereinbarung über einen Zahlungsplan im Bauvertrag. Dieser sorgt zum einen dafür, dass der Bauherr nicht unnötig in Vorleistung geht und bei etwaigen Mängeln ein Druckmittel verliert. Zum anderen müssen Hausanbieter nach Abschluss der Arbeiten nicht lange auf Zahlungen warten. Je nach Abschluss der Arbeiten können bestimmte prozentuale Anteile der Gesamtsumme vereinbart werden.

Welche Mängel gehören in das Protokoll?

Bei einem Bauvertrag nach VOB sollte man auch die Pflicht zur förmlichen Abnahme inklusive einem schriftlichen Mängelprotokoll vereinbaren. Denn bekommt der Bauherr die Fertigstellung schriftlich mitgeteilt und verlangt dieser innerhalb von 12 Arbeitstagen keine Abnahme, gilt das Gebäude als „stillschweigend“ abgenommen. Grundsätzlich gehören alle Baumängel im Protokoll vermerkt.

Im Falle von Baumängeln besitzt der Bauherr ein Zurückbehaltungsrecht, das mindestens in der doppelten Höhe der zu erwartenden Mängelbeseitigungskosten liegt. Erst nach der Mängelbeseitigung kann dann der entsprechende Geldbetrag, der vorher von der Abschlagszahlung abgezogen wurde, an den Unternehmer überwiesen werden.

Welche Vertragsstrafen dürfen im Bauvertrag erhoben werden?

Generell ist es zu empfehlen, Vertragsstrafen im Bauvertrag aufzunehmen. Diese kommen genau dann zum Tragen, wenn Leistungen nicht termingerecht ausgeführt wurden. Allerdings lassen sich nur wenige Anbieter auf die Vereinbarung von Vertragsstrafen im Bauvertrag ein. Bisher haben sich jedoch folgende Strafzahlungen bewährt:

• 0,2 Prozent der Auftragssumme pro Werktag
• Maximal 5,0 Prozent für die gesamt Verzögerung

Das folgende Beispiel veranschaulicht die Berechnung der Vertragsstrafe im Falle von 20 Tagen Bauverzögerung:

Der beauftragte Dachdecker muss in diesem Falle eine Vertragsstrafe in Höhe von 498,60 Euro für die gesamte Verzögerung zahlen. Jedoch nur dann, wenn die Verzögerung auch durch das Bauunternehmen verursacht wurde. Im Falle der höheren Gewalt, beispielsweise verursacht durch schlechte Witterungsbedingungen, kann die Baufirma nicht für eine Vertragsstrafe herangezogen werden.

Vorsicht bei der Bankbürgschaft im Bauvertrag

Einige Bauunternehmen verlangen von Bauherren, oft im Kleingedruckten vermerkt, eine Bankbürgschaft zur Absicherung zu übernehmen. Bauherren sollten nach Möglichkeit eine Streichung dieser Vereinbarung im Bauvertrag verlangen. Denn diese bringt einen entscheidenden Nachteil mit sich. Für Bauherren ist die Bankbürgschaft mit hohen Kosten verbunden, die sich bis zu 3 Prozent der Bürgschaftssumme pro Jahr belaufen können.

Checkliste – Bauvertrag prüfen

Zusammenfassend sollten Sie bei der Prüfung des Bauvertrages auf folgende Punkte achten:

• Über das Bauunternehmen informieren und Referenzobjekte ansehen
• Bauvertrag nach VOB oder BGB vereinbaren
• Feste Termine für Bauzeiten vereinbaren
• Strengen Zahlungsplan vereinbaren
• Keine Bankbürgschaft Ihrerseits eingehen
• Vertragsstrafen mit aufnehmen: 0,2 Prozent pro Werktag
• Bauvertrag gegebenenfalls durch einen Anwalt prüfen lassen