Beim Hausbau alles richtig zu machen, ist bekanntlich gar nicht so leicht. Überall lauern Risiken, die ein perfektes Ergebnis in Gefahr bringen können. Von der Grundstücksgröße bis zu den Haus-Trends: Um es künftigen Bauherrn leichter zu machen, diese zu vermeiden, haben wir hier die größten Stolperfallen gesammelt und geben Tipps, diese zu umgehen.
Ein Haus ist ein unglaublich komplexes Gebilde, an dem nicht nur viele Handwerker beteiligt sind, sondern auch Planer und Beamte. Selbst wenn alle davon ihren Job in Perfektion abliefern, kann es doch Probleme geben, weil das schwächste Glied in der Hausbau-Kette derjenige ist, der den Auftrag erteilt und es später bewohnen wird, der Bauherr. Er ist als einziger kein Profi, muss aber trotzdem profigewichtige Entscheidungen treffen. Daraus ergeben sich typische Problemzonen, die wir hier darlegen.
- Grundstücksgröße: Zu groß gedacht
- Baurecht: Recht vergessen
- Altlasten: Grundstücks-Übereifer
- Muskelhypothek: Eigenüberschätzung
- Trends: Style vor Nutzwert
- Bauabnhame: Zu schnell unterschrieben
Grundstücksgröße: Zu groß gedacht
91,7 zu zirka 150: Das ist nicht irgendeine Zahl, sondern das Verhältnis der durchschnittlichen Fläche einer Mietwohnung in Deutschland versus die von Einfamilienhäusern in Quadratmetern. Je mehr man als bisheriger Wohnungsmieter nach unten abweicht, desto größer ist die Gefahr, die benötigte Fläche eines Hauses vollkommen falsch zu kalkulieren.
Wer sich vielleicht mit zwei kleinen Kindern in eine 73,2-Quadratmeter-Wohnung quetschen muss (der Durchschnittswert für das Land Berlin), der will, wenn er schon so viel Geld für ein Haus ausgibt, sich nie wieder räumlich einschränken müssen. Verdenken kann man es solchen Personen nicht, wenn sie für ihr Eigenheim die 200-Quadratmeter-Marke anpeilen.
Dabei vergessen jedoch viele: Wohnfläche ist eines der wichtigsten preisbestimmenden Merkmal im Hausbau. Je mehr, desto teurer. Schon das alleine kann zu einer finanziellen Bürde werden, weil bei sämtlichen Finanzierungsarten im Immobilienbereich entweder die Abtragungsdauer oder die monatlichen Belastungen dann steigen. Doppelt unangenehm wird es dadurch, dass viele Familien bei der Hausgröße nicht das Alter ihrer Kinder bedenken. Mit einem Säugling und einem Kindergartenkind wird die Familie noch fast zwei Jahrzehnte zusammenbleiben, da ist viel Fläche gerechtfertigt. Aber was, wenn die Kids schon im Teenageralter sind, also in absehbarer Zeit das Nest verlassen werden? Dann kann das große Haus später nicht nur zum finanziellen Nachteil werden, sondern teilweise leer stehen.
Baurecht: Recht vergessen
Fertighäuser klettern seit Jahren in der Beliebtheit durch die Decke. Kein Wunder, die Vielfalt ist gigantisch und für jeden Geschmack etwas dabei. Doch dadurch kann eine rechtliche Lücke entstehen. Selbst dann, wenn man die wichtigsten aktuellen Änderungen im Blick be- und sich daran hält. Genauer gesagt beim öffentlichen Baurecht. Denn immerhin dürfen die Kommunen festlegen, was sie bei Gebäuden in ihrem Einflussbereich sehen möchten.
So könnte beispielsweise ein Ort für ein geplantes Neubaugebiet nur Häuser mit Pultdächern erlauben. Unwahrscheinlich zwar, aber eben rechtlich möglich. Was dann, wenn man sich nicht nur auf ein Fertighaus mit Walmdach festgelegt, sondern auch schon die Verträge unterzeichnet hat? Dann kann es ziemlich teuer werden, denn die Vertrag-Widerrufsfrist dauert nur 14 Tage. Solche Rechtsdetails sollten also peinlichst genau überprüft werden.
Altlasten: Grundstücks-Übereifer
Es gehört zu den klassischen Fehlern, ein Grundstück für sein Haus zu kaufen, ohne es sich vorher genauer angesehen zu haben. Warum auch, wenn der Makler einem zwei Dutzend großformatige Fotos aus allen Blickwinkeln präsentiert? Schon das ist eine Stolperfalle für sich, weil dabei die mittelbare Lage nicht ersichtlich wird, doch es geht noch weiter. Denn natürlich kann im Boden eines Grundstücks Unangenehmes in Form von Altlasten lauern. Die können von Umweltgiften bis zu Fliegerbomben ein breites Spektrum abdecken.
Zwar gilt für den bisherigen Besitzer eine Informationspflicht, vernachlässigt er sie, kann ein Vertrag auch problemlos rück-abgewickelt werden bzw. steht einem sogar Schadenersatz zu. Viel problematischer ist es jedoch, wenn auch der Vorbesitzer nichts von den Altlasten wusste oder man ihm sein Wissen nicht nachweisen kann. Dann besteht das große Risiko, mit dem Problem allein gelassen zu werden. Um sich vorab zu helfen, reicht es schon, wenn man Ortsansässige vor einem Grundstückskauf befragt, vielleicht weiß ja jemand Genaueres. Sollte auch nur der kleinste Verdacht bestehen, sollte als nächstes das zuständige Landesumweltamt konsultiert werden. Dort führt man in der Regel sogenannte Altlastenkataster. Erhärtet sich dadurch der Verdacht, sollte ein Bodengutachten in Auftrag gegeben werden, in jedem Fall alles vor dem Kauf.
Muskelhypothek: Eigenüberschätzung
Selbst bei Fertighäusern und natürlich erst recht bei frei geplanten Massivgebäuden bleibt eine Menge Raum dafür, um durch Eigenleistung, nicht zu Unrecht als Muskelhypothek bezeichnet, eine ziemliche Menge Geld zu sparen. Natürlich, bei allem was man selbst erledigt, muss man nur die Materialkosten zahlen. Eingedenk, dass man etwa für einen Fliesenleger zwischen 30 und 50 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren muss, kann sich daraus schon eine enorme Ersparnis ableiten.
Doch genau das verleitet viele Hausbauer dazu, sich selbst auf mehreren Ebenen völlig zu überschätzen und zu ignorieren, dass es auch in der Eigenleistung Richtwerte gibt:
- Art der Arbeiten und ihr Schwierigkeitsgrad
- Die dafür benötigte Zeit
- Der Umfang aller in Eigenleistung erledigten Arbeiten
Im einfachsten Fall besteht einfach das Risiko, dass der Zeitplan am Ende aus dem Ruder läuft. Ebenso gut kann die Eigenarbeit jedoch auch qualitativ nicht den Ansprüchen genügen. Schließlich unterliegen auch sie den Normen am Bau. Kardinalsfehler sind jedoch die Arbeiten, die man selbst machen will, auf die aber andere Profis warten müssen. Dann kann ein Rückstau entstehen, der nicht nur sämtliche Einsparungen auffrisst, sondern noch mehr Geld kostet.
Trends: Style vor Nutzwert
Egal ob man sein Haus in einer Musterhaussiedlung betrachtet, es sich in den Katalogen eines Bauträgers in aufwendig gerenderten Grafiken ansieht oder auf die Zeichnungen und Modelle des Architekten vertraut: praktisch immer haben angehende Hausbesitzer unabsichtlich eine rosarote Brille auf, die noch dadurch verschärft wird, dass Prospekte und Co. die Gebäude natürlich nur von der allerbesten Seite zeigen.
An diesem Punkt kommen Trends ins Spiel. Jede Generation hat auch im Hausbau ihre ganz eigenen Trends. Manchmal sind es nur bestimmte Farben oder Materialien, wie etwa aktuell seit einigen Jahren ein nüchternes schwarz-weiß-anthrazit-Farbspektrum. In anderen Fällen sind es jedoch auch besonders zeitgeistige Raumkonzepte wie etwa offenes Wohnen ohne viele Wände im Innenbereich.
Genau deshalb neigen viele dazu sich blenden zu lassen, weil alles sehr stylisch und modern aussieht. Nach dem Einzug stellt man dann fest, dass die fehlende Wand zwischen Küche und Wohnzimmer zu hartnäckigen Kochgeruchs-Nachteilen führt oder dass das viele Glas in der Fassade beim Putzen eine Heidenarbeit bedeutet.
Bauabnahme: Zu schnell unterschrieben
Viel zu lange dauerte die Bauphase. Viel zu groß ist die Vorfreude darauf, jetzt endlich in die eigenen vier Wände einziehen zu können. Umso verständlicher ist es, dass Hausbesitzer nun gern alles, was noch an möglichen Hürden im Weg liegt, so schnell wie möglich beiseiteschaffen möchten.
Wichtigster Faktor: Die Bauabnahme, korrekter: Gebrauchsabnahme. Sie wird durch den Bauherrn in Auftrag gegeben. Erst danach darf das Gebäude bestimmungsgemäß benutzt, also bezogen und bewohnt werden. Es kommt selten vor, dass ein Haus dabei vollkommen mängelfrei durchgeht. In den überwiegenden Fällen sind es tatsächliche Kleinigkeiten. Manchmal jedoch sind es Probleme, die nur wie Kleinigkeiten wirken, sich aber im Nachhinein zu großen Kopfschmerzen auswachsen können.
Hier vergessen viele Hausbesitzer mit dem Einzug schon in greifbarer Reichweite einen der wichtigsten Rechtsakte, den ihre Unterschrift unter der Abnahme bedeutet: den der Beweislastumkehr. In dem Moment, in dem man das Gebrauchsabnahmeprotokoll unterschreibt, geht die Beweislast für Mängel auf einen selbst über. Kann man, falls diese zu einem größeren Problem führen, nicht nachweisen, dass der Bauunternehmer daran schuld war, bleibt man auf seinen Kosten sitzen.
Deshalb, auch wenn man noch so gerne ins Haus will, jeder noch so kleine Mangel ins Protokoll aufnehmen lassen und erst deren Beseitigung fordern, bevor man unterzeichnet. Es geht hier um hunderttausende Euro, das sollte einem das Warten wert sein.
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