Die Zinsen stehen gut – Lohnt sich jetzt ein Forward Darlehen?

In der aktuellen Niedrigzinsphase für Baukredite rückt das Forward Darlehen zunehmend in den Fokus. Denn einige Finanzexperten gehen davon aus, dass die Hausbau-Zinsen in der kommenden Zeit wieder steigen werden. Dank der im Voraus fest planbaren Konditionen für die Anschlussfinanzierung, bietet ein Forward Darlehen Sicherheit bei der Finanzplanung.

Wann lohnt  sich ein Forward Darlehen?

Forward Darlehen können sich für Hausherren bezahkt machen, die in ein paar Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit auf eine Anschlussfinanzierung angewiesen sind. Damit sichern Sie sich den aktuell niedrigen Zinssatz für einen langen Zeitraum. Allerdings ist ihre Flexibilität dadurch etwas eingeschränkt. Das heißt, sollten die Zinsen weiter sinken, kann der Vertrag nicht ohne weiteres gekündigt werden.

Ob ein Forward Darlehen für Hausherren sinnvoll ist, hängt grundsätzlich auch davon ab, wie hoch das persönliche Sicherheitsbedürfnis ist. Auch der finanzielle Korridor spielt eine erhebliche Rolle. Nicht zu vergessen, die Zinsentwicklung. Diese möglichst korrekt vorherzusagen, kann bei der Entscheidung  für oder gegen ein Forward Darlehen entscheidend sein.

• geringer finanzieller Spielraum
• hohes Sicherheitsbedürfnis
• steigender Zinssatz

Wie funktioniert das Forward Darlehen?

In erster Linie gleicht ein Forward Darlehen einer normalen Anschlussfinanzierung. Der Unterschied liegt jedoch im Zeitpunkt, wann die neue Zinsbindungsfrist festgeschrieben wird. Im Regelfall erfolgt die Festschreibung mehr als 36 Monate vor Ablauf der alten Zinsbindungsfrist.
Das Risiko zukünftig steigender Zinsen kann somit umgegangen werden.

Andererseits können die Zinsen auch kurz vor Ablauf der alten Zinsbindungsfrist sinken. Ist dann bereits das Forward Darlehen mit einem höheren Zinssatz abgeschlossen, gibt es kein Zurück mehr. Noch mehr Informationen zum Forward Darlehen liefert dieses tolle Erklärvideo für Forward-Darlehen.

Kann man ein Forward Darlehen kündigen?

Üblicherweise können Hausherren ihren Immobilienkredit per Gesetz nach zehn Jahren Laufzeit unter Beachtung einer sechs monatigen Kündigungsfrist aufheben. Die Laufzeit beginnt in der Regel mit dem Zeitpunkt der Auszahlung des Darlehens.

Beim Forward Darlehen hingegen liegen zwischen der Auszahlung des Geldes und dem Abschluss des Kreditvertrages bis zu 5 Jahre. Zu welchem Zeitpunkt ein Forward Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigungen gekündigt werden kann, ist bislang umstritten.

Neues Urteil vom Landgericht Bochum
Erst kürzlich entschied das Landgericht Bochum (Az. I-1 O 68/15) in einem Streitfall, dass die zehnjährige Frist bei einem Forward Darlehen bereits mit der Vereinbarung, somit bei Vertragsabschluss, beginnt. Wurde das Forward Darlehen beispielsweise 4 Jahre vor der Auszahlung des Geldes abgeschlossen, könnte das Darlehen 6 Jahre später gekündigt werden.

Die Bank darf in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Bei dem Urteil handelt es sich jedoch um eine Einzelentscheidung zum Hausbau in Bochum, ein Grundsatzurteil steht bislang noch aus.

Zinsentwicklung bei Forward Darlehen berücksichtigen

Das wohl wichtigste Kriterium für oder gegen ein Forward Darlehen ist die Zinsentwicklung. Steigen die Zinsen, kann davon ausgegangen werden, dass auch die Banken eine Zinserhöhung in Erwägung ziehen. Fallen die Zinsen, können die Konditionen für ein Forward Darlehen dementsprechend günstiger ausfallen. Das Problem ist jedoch, dass niemand, auch kein Finanzexperte, die Zinsentwicklung sicher vorhersagen kann.

Die Einschätzung von Finanzexperten beruht in den meisten Fällen auf einem sogenannten Trend, der sich jedoch binnen kürzester Zeit umkehren kann. Das gilt vor allem in Zeiten turbulenter Kursbewegungen an den Börsen, die von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst werden. Neben den Leitzinsentscheidungen der Zentralbanken, spielen dabei auch weltwirtschaftliche und politische Entwicklungen eine große Rolle.

Was ist vor Abschluss eines Forward Darlehens zu beachten?

Falls Sie sich beim Bau ihrer Landhausvilla oder etwa Reihenhaus für ein Forward Darlehen entscheiden, sollten Sie unbedingt mehrere Angebote vergleichen. Denn für jeden Monat bis zur Auszahlung des Darlehens zahlen Sie einen Zinsaufschlag. Dieser ist je nach Bank verschieden. Wer hier die Preise vergleicht, kann unnötige Kosten vermeiden.

Tipp: Je länger die Vorlaufzeit, desto höher ist in den meisten Fällen auch der Zinsaufschlag der Bank.
Bedenken Sie, dass das Forward Darlehen gemäß den vereinbarten Konditionen gilt. Liegen die Zinsen zum Stichtag der Darlehensauszahlung unter dem vereinbarten Zinssatz, müssen Sie das Darlehen dennoch annehmen, da Sie eine vertragliche Verpflichtung eingegangen sind.

• Angebote vergleichen
• lange Vorlaufzeiten in Abhängigkeit vom Zinssatz nach Möglichkeit vermeiden
• Forward-Darlehen sind mit Vertragsabschluss verbindlich

Wie werden die Kosten für ein Forward Darlehen errechnet?

Bei einem Forward Darlehen gilt, je geringer die Vorlaufzeit bis zur Auszahlung und je niedriger der Zinsaufschlag der Bank, umso geringer ist der festgeschriebene Zinssatz und damit die Kosten für das Darlehen.

Sinken die Zinsen oder bleiben diese im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau gleich, liegt der Darlehenszins für das Forward Darlehen über den aktuellen Konditionen. Die Bank verlangt quasi einen Risikoaufschlag, denn ihr würde bei einem steigenden Zinssatz auch eine höhere Rendite entgehen.

Vorteile und Nachteile eines Forward Darlehens

Wie bereits erwähnt, hängt die Entscheidung für ein Forward Darlehen zum großen Teil von der eigenen Finanzplanung ab. Denn ein Forward Darlehen kann sich nur dann lohnen, wenn überhaupt eine Anschlussfinanzierung benötigt wird. Wer sich eher in Sicherheit wiegt, kann sich unter gewissen Voraussetzungen für lange Zeit eine günstigen Zinssatz sichern.

Andererseits können die Zinsen auch weiter fallen, wodurch ein Forward Darlehen unter Umständen teurer sein kann als eine „Standard“ Anschlussfinanzierung. In jedem Fall sollten beide Arten bei der Finanzierung der Baukosten (zum Baukostenrechner) berücksichtigt werden.