Muskelhypothek: Wie viel kann ich wirklich selbst machen?

Inhalt

1. Eigenkapital nutzen oder Finanzierung wählen
2. Umbau oder Hausbau – Eine Kostenfrage
3. Mit Finanzierung zum Eigenheim
4. Muskelhypothek: Definition und Berechnung
5. Zeit und Geld – die Hauptfaktoren
6. Stein auf Stein: Auf den Haustyp kommt es an
7. Von Heizung bis Elektrik: Welche Installationen können wirklich selbst vorgenommen werden?
8. Fachliche Bestimmungen und die Abnahme durch den Profi
9. Fazit: Mit Gutem Plan können sich Muskelhypotheken lohnen

Eigenkapital nutzen oder Finanzierung wählen

Zu den steigenden Immobilienpreisen kommt noch der variable Zinssatz auf Seiten der Bank – denn gerade junge Hausinteressenten, die noch nicht mit viel Eigenkapital glänzen können, haben dann doch höhere Zinskosten, weil sie nicht so viel einbringen können wie vielleicht gefordert. Da die Bank ohne Eigenkapital ein höheres Risiko bei der Finanzierung sieht, ist der Zinssatz höher – und die monatlichen Kosten sowie die Laufzeit des Kredites steigen.

Allerdings gibt es eine Option, doch ein wenig Eigenkapital vorzulegen, wenn auch nicht direkt in materieller Form. Die Muskelhypothek als Eigenleistung beim Hausbau sorgt dafür, dass die Aufwandskosten sinken. Die Bank berechnet dabei den Wert der geplanten Eigenleistung mit ein. Aber Vorsicht – denn nicht alles kann und darf tatsächlich selbst erledigt werden. Außerdem sollten Interessierte sich vorab genau darüber informieren, was wirklich machbar ist und wo stattdessen die persönlichen oder auch öffentlich abgesteckten Grenzen liegen.

Umbau oder Hausbau – Eine Kostenfrage

Zunächst einmal ist es aber wichtig zu wissen, wie das Eigenheim denn aussehen soll. Ein altes bezugsfertiges Haus wählen, einen alten, sanierungsbedürftigen Bau umbauen oder doch etwa ein ganz neues Haus bauen? Bei vielen fällt die Wahl auf den Neubau. Sie wollen sich weder mit alten Bausubstanzen herumschlagen, noch auf mögliche Überraschungen stoßen, wenn doch einmal was am Haus zu tun ist. Allerdings ist auch das eine Kostenfrage.

Die Lage

Grade in attraktiven Stadtgebieten ist ein Grundstück bereits so teuer wie ein sanierungsbedürftiges Haus, wenn es denn überhaupt noch Baugrundstücke gibt. Alte Häuser hingegen gibt es viele.  Dabei gilt zwar auch: Je besser die Lage, desto höher der Preis, auf der anderen Seite aber ist auch der Zustand des Hauses entscheidend. Manche Schäden, die auf den ersten Blick schwerwiegend scheinen, können dabei recht einfach und kostengünstig beseitigt werden, während manch andere Schäden nur noch zum Abrissbagger greifen lassen.

Durchbrüche, Erweiterungen und Statik

Pauschal lässt sich also nicht sagen, ob Neubau oder Umbau günstiger sind. In Bezug auf die Eigenleistung macht es jedoch durchaus einen Unterschied. Durchbrüche machen und Räume vergrößern sind beispielsweise Aufgaben, die jeder bewerkstelligen kann, sind die statischen Fragen einmal geklärt. Auch Renovierungsarbeiten sind selbst durchführbar, so dass gerade bei kleineren Veränderungen am Haus in der Regel keine Fremdfirmen beauftragt werden müssen. Voraussetzung dafür ist immer, dass die Statik passt und keine Überraschungen auftauchen.

Deshalb ist es ratsam, einen Spezialisten zur Rate zu ziehen und bereits vor dem Kauf und der konkreten Planung des Umbaus in Erfahrung zu bringen, welche Mängel definitiv zu beheben wären, welche Wände rauskönnten oder nicht. Da der Trend aktuell hin zu großen offenen Räumen spricht, ist gerade die Statik ein wichtiger Faktor.

Bebauungsplan der Stadt erfragen

Auch andere Dinge sind zu klären: Ist beispielsweise eine Erweiterung des Hauses angedacht, ist im Vorfeld herauszufinden, ob der Bebauungsplan diese überhaupt zulässt. Gerade die Höhe des Dachs sowie die Geschossanzahl sind meist durch die Stadt vorgeschrieben, so dass ein einheitliches Bild erhalten bleibt. Der Umbau auf eigenem Grund kann also nicht völlig frei erdacht werden. Auf der anderen Seite ist gerade der letztgenannte Faktor auch bei Neubauten relevant. Neubausiedlungen sollen genau wie bestehende Stadtteile nicht kreuz und quer gebaut werden – auch hier sind die Auflagen des Bauamtes relevant.

Auf Spezialisten zurückgreifen

Dazu kommt, dass definitiv Baufirmen mit ins Boot zu nehmen sind. Eine Bodenplatte gießen oder einen Dachstuhl bauen? Dies ist nichts, was in Eigenleistung zu bewerkstelligen ist, es sei denn die Familie und der Freundeskreis bestehen aus einem eingespielten Handwerker-Team, das die notwendigen Qualifikationen hat. Auch die Spezialisten sind zu Rate zu ziehen: Architekt und Bauleiter gehören zwingend dazu, genauso wie Elektriker, Heizungsbauer und der entsprechende Installateur.  

Auf folgende Faktoren müssen Sie achten:

• Lage des Hauses oder Grundstückes
• Kleine Renovierungsarbeiten selbst durchführen
• Spezialisten befragen für größere Umbaumaßnahmen inklusive Statistiker
• Erweiterung des Hauses im Voraus planen
• Bebauungsplan der Stadt vor Umbau oder Neubau einholen

Was in welchem Kostenumfang zu bestreiten ist, lässt sich nicht definitiv beantworten – es kommt ganz darauf an, was geplant ist, wo das Grundstück oder das Haus liegt, in welchem Umfang die Sanierungen anstehen und auch, welche Auflagen durch die EnEV auf die Bauherren zukommen. Wichtig ist: In beiden Fällen im Vorfeld Spezialisten zu Rate ziehen und lieber großzügig kalkulieren, als zu knapp – denn nicht selten treten vorher ungesehene Überraschungen auf.

Mit Finanzierung zum Eigenheim

Egal worauf die Wahl letztendlich fällt: Es ist nur selten völlig aus der eigenen Tasche zu bestreiten. Die Finanzierung durch einen Finanzpartner gehört also dazu und muss irgendwie bewerkstelligt werden. Bei der Erstellung eines Angebots wird der Bankberater fragen, wie viel Eigenkapital vorhanden ist. Von dieser Höhe hängt der Zinssatz ab, den die Bank zu vergeben wagt. Mehr Eigenkapital bedeutet mehr Sicherheit – daraus resultieren geringere Zinsen. Als Faustregel werden 20 bis 30 Prozent verlangt. Den optimalen Zinssatz erhalten Antragsteller mit ca. 40 Prozent verfügbarem Eigenkapital. Allerdings ist nicht nur das, was zu Hause im Sparstrumpf auf seinen Einsatz wartet, dazu zu zählen:

• Neben dem klassischen Eigenkapital in Barvermögen sind auch Wertpapiere, Tagesgeldkonten und Erspartes
• Lebensversicherungen können als Sicherheit zählen, müssen allerdings nicht offengelegt werden.
• Außerdem sind Darlehen von Arbeitgeber und Verwandten eine Möglichkeit, an Eigenkapital zu kommen, was bei der Bank als Barschaft angesehen wird.
• Bausparguthaben können hier ihren klassischen Zweck erfüllen und auch dann mit einkalkuliert werden, wenn sie erst später fällig werden.
• Auch Vorauserbschaften, Schenkungen, öffentliche Förderungen und eventuelle realisierbare Forderungen gegenüber Dritten können hier angegeben werden.
• Und dann zählt natürlich noch die „Muskelhypothek“ zu den möglichen Quellen für Eigenkapital.

Muskelhypothek: Definition und Berechnung

Die Muskelhypothek ist doch ein sehr eigentümliches Wort, womit die Eigenleistung beschrieben wird, die der Bauherr selbst mit in das Projekt einbringen kann. Die Berechnungsgrundlage dafür ist der Stundenlohn eines entsprechenden Handwerkers für die Arbeiten, die selbst erbracht werden. Werden für ein bestimmtes Gewerke im Haus beispielsweise 5.500 Euro Gesamtkosten veranschlagt, setzen sich die eventuell aus 2.500 Euro Materialkosten und 3.000 Euro Lohnkosten zusammen. Wird dieser Bereich in Eigenleistung abgeschlossen, können die Lohnkosten auf die Haben-Seite geschrieben werden. Die Materialkosten bleiben natürlich bestehen.  

Die Lohnkosten konkret aufzulisten kann dabei durchaus schwierig sein. Eine einfache Variante ist die Anforderung von Kostenvoranschlägen auf denen die Lohnkosten konkret ausgewiesen sind. Anschließend kann eine Aufstellung erstellt werden, aus der ersichtlich wird, was in Eigenleistung erbracht werden kann und wie viel Ersparnis dadurch zu machen ist.  Wichtig: Nie die Materialkosten vernachlässigen oder unterschätzen. Denn diese sind nach wie vor zu zahlen und können nicht durch die eigene Muskelkraft erwirtschaftet werden – das weiß auch die Bank.

Kosten sparen mit einer Muskelhypothek

Ein Vorteil ist es hier, wenn auch im Freundeskreis Handwerker vertreten sind. Dachdecker, Elektriker, Installateure – alle möglichen Arbeiten können so von Haus aus abgedeckt werden. Sind diese jedoch für die Muskelhypothek von Bedeutung muss jeweils nachgewiesen werden, dass der jeweilige Helfer das Handwerk auch beherrscht. Das wird in der Regel durch den Bauleiter bestätigt, der letztendlich die Aufsicht über das gesamte Projekt behält. 

Aber: Nicht alles kann tatsächlich selbst geleistet werden. Zum einen sind gesetzliche Auflagen ein Begrenzungsfaktor, zum anderen sind auch Zeit und Geld wichtige Bereiche, die im Auge zu halten sind.

Zeit und Geld – die Hauptfaktoren

„Zeit ist Geld“, besagt ein wichtiges Prinzip in der Arbeitswelt. Auch das ist beim Bauen nicht zu vernachlässigen. Wer ein Haus baut oder umbaut ist in der Regel Vollzeit berufstätig. Wenn also kein enormes passives Einkommen vorhanden ist, muss auch während der Bauphase selbst weiter gearbeitet werden. Das sorgt dafür, dass das Zeitbudget beträchtlich schwindet und Bauarbeiten auf den Feierabend, das Wochenende und den Urlaub zu legen sind. Das bedeutet nicht nur schwindende Erholung sondern auch eine erhebliche Zeitverzögerung. Ein Laie braucht ohnehin ca. anderthalb Mal so lange wie ein geübter Handwerker, die geringe zeitliche Möglichkeit sorgt für noch mehr Verzögerungen im Bauverlauf.

Finanzielle Doppelbelastung während des Baus vermeiden

Das mag an sich nicht dramatisch klingen, denn auf drei bis fünf Monate mehr in der alten Mietwohnung kommt es für die meisten nicht an – allerdings muss für diese Zeit auch mit der Doppelbelastung gerechnet werden, die in der Regel zu Stande kommt, wenn die Abzahlung des Kredites schon begonnen hat, jedoch noch regelmäßig einmal im Monat die Miete vom Konto abgeht. Wird hier einmal konkret gegengerechnet, was an Baukosten gespart und an Mietkosten oben draufkommt. Oft kann festgestellt werden, dass letztendlich keine Ersparnis übrigbleibt.

Physische und psychische Mehrbelastung durch Eigenleistungen

Nicht zu unterschätzen ist sowohl die physische, als auch die psychische Belastung, die durch die Doppelbelegung der eigenen Arbeitskraft zu Stande kommt. Vollzeitjob von 8 bis 17 Uhr, dann weiter schaffen auf der Baustelle. Am Wochenende dann von 8 bis 20 Uhr, Vollzeitbau – das mag sich erstmal annehmbar anhören, wird es dann aber über Monate hinweg zur eigenen Wirklichkeit, ist spürbar, welche Belastung das Projekt doch mit sich bringt. Körperliche Schmerzen und Kränkeleien kommen noch dazu. Auch die Verletzungsgefahr ist groß, wenn die sonstige Büroarbeit plötzlich gegen die mit den eigenen Muskeln eingetauscht wird: Der Begriff Knochenarbeit bekommt hier eine ganz neue, spürbare Dimension.

Eigenleistung im Freundschaftsdienst nicht unterschätzen

Ebenso sollte damit gerechnet werden, dass der eine oder andere Helfer am Ende doch nicht alles erledigen kann, was vorher zugesagt war. Manchmal scheitert es an privaten Problemen, manchmal an Streitigkeiten mit dem Bauherrn und hin und wieder auch am Geld, das für den Freundschaftsdienst in der Regel geringer ausfällt, als für den professionellen Auftragnehmer. Die Quintessenz: Die Überschätzung der möglichen Eigenleistung ist eine häufige Ursache für Finanzierungslücken, die aus der Unterschätzung des zeitlichen und körperlichen Aufwands und eine Überschätzung der eigenen Fähigkeiten herrührt.

Zu erbringende Eigenleistung vom Bauleiter einschätzen lassen

Besser ist es deshalb, mit einem erfahrenen Bauleiter über die angepeilten Tätigkeiten zu sprechen und um eine realistische Einschätzung der eigenen Belastbarkeit zu bitten, sowie um eine realistische Einschätzung des dafür benötigten Zeitaufwands. Besonders an dieser Stelle ist auch die Familie mit einzubeziehen. Gerade Familien mit kleinen Kindern zu Hause erleben die (Um-)Bauzeit als herbe Belastung, die nicht nur physisch an die Substanz geht, sondern auch das Nervenkostüm erheblich belastet. Um zu vermeiden, dass das Eigenheim als Familiennest bezugsfertig ist, aber am Ende der Haussegen unwiederbringlich in die Schieflage geraten ist, ist es manchmal besser, mehr von Fremdfirmen machen zu lassen und dafür sicher zu sein: Das Bauprojekt wird auf absehbare Zeit fertig und alles ist professionell gemacht.

Stein auf Stein: Auf den Haustyp kommt es an

Noch ein weiterer Faktor, der grundlegend für die Möglichkeiten der Eigenleistung steht, ist der Haustyp. Ein schlüsselfertiges Fertighaus beispielsweise, lässt nicht sonderlich viel Arbeit in Eigenanteil zu. Wird allerdings ein Haus Stein auf Stein gebaut, können die Eigentümer viel übernehmen. Das gleiche gilt natürlich für den Umbau am eigenen Haus.

Um zu wissen, wann und wo der eigene Einsatz gefordert sein könnte, ist es wichtig, sich zunächst einen genauen Plan zu machen, was an welcher Stelle zu tun ist. Mit einem möglichst gut strukturierten Ablaufplan kann dann genau überlegt werden, wo man selbst einspringen könnte bzw. wann Freunde und Bekannte mit ihren Eigenleistungen zur Stelle sein müssten. Sind die einzelnen Schritte auf der To-Do Liste erst einmal aufgelistet, kann auch konkreter geschaut werden, was eigentlich im Einzelnen zu tun ist – sonst ist es leicht passiert, dass der Wald vor lauter Bäumen nicht mehr zu sehen ist.

Andere machen es so, dass sie Firmen bis zu einer bestimmten Stufe im Hausbau miteinbeziehen, dann jedoch komplett selbst für die Fertigstellung aufkommen. Ein vergleichbares Modell wäre das Ausbauhaus, das ebenfalls als Fertighaus bestellt werden kann und dann selbst fertig zu stellen ist. Was dabei alles möglich ist, kann der Architekt des Vertrauens aufzeigen.

Von Heizung bis Elektrik: Welche Installationen können wirklich selbst vorgenommen werden?

Ebenso kann der Architekt darüber informieren, was denn tatsächlich alles in Eigenleistung getan werden kann. Typische Aufgaben für den Heimwerker finden sich überall dort, wo niedrige Materialkosten auf hohe Lohnkosten treffen. Genauigkeitsaufgaben, die in erster Linie Zeit benötigen, können so selbst abgeschlossen werden – ein Unterfangen, das in etwa 25 - 50 € Stundenlohn einsparen kann. Aber Vorsicht! Wie bereits anklang, wird häufig der Zeitaufwand dafür unterschätzt. Üblicherweise können realistische 20 Stunden pro Woche neben dem Beruf an der Baustelle erbracht werden. In Verbindung mit Kalkulationen für Maler- und Tapezierarbeiten von 125 Stunden (sechs Wochen plus fünf Stunden!) wird deutlich: Es ist nicht alles so schnell und einfach erledigt, wie vielleicht im Vorfeld gedacht war.

Zum Fachmann greifen oder Arbeit im Nachhinein prüfen lassen

Besonders schwierig wird es mit dem Selbsteinsatz, wenn es an essentielle, funktionelle Bereiche des Hauses geht. Das sind zum einen Wasserinstallationen, Gasleitungen, aber auch Elektroinstallationen. Auch das Einsetzen der Fenster sollte Sache des Fachmanns bleiben. Wichtig: Werden solche Sachen dennoch in Eigenregie gemacht, muss hinterher dringend die fachmännische Abnahme erfolgen. Ein Kurzschluss kann schließlich dazu führen, dass der gesamte Bau bis auf die Grundmauern niederbrennt, ein Wasserschaden macht ein Haus für mehrere Wochen unbewohnbar und undichte Gasleitungen können ebenfalls zu gefährlichen Bränden oder gar Explosionen führen! Außerdem ist hier keine Gewährleistung in Anspruch zu nehmen – eine Möglichkeit, die sich sonst am Bau immer bietet und gegen Pfusch am Bau absichert.

Optische Aufbesserungen und Komfort in Eigenregie erstellen

Einfacher ist es immer dann, wenn nur die Optik betroffen ist oder wenn es um besonderen Komfort geht. Auch hier können Einsteiger schon mit lediglich überschaubaren Aufwand, neue technische Verbesserungen im eigenen Haushalt eigenständig realisieren:

• Smart Home
• Intelligente Thermostate
• Alarmanlagen

So sind simple Smart Home Lösungen für den Einstieg, die beispielsweise die Lichtsteuerung per Sprachbefehl oder auch die Überwachung des Stromverbrauchs per App möglich machen, einfach selbst zu installieren. Auch intelligente Thermostate für die Heizungssteuerung, Bewegungsmelder oder Alarmsirenen für mehr Sicherheit sind recht einfach nachträglich anzubringen. Soll allerdings das ganze Haus vernetzt werden und auf unsichtbare Art und Weise miteinander agieren, lohnt es sich, schon beim Bau auf gewisse Features zu achten und frühzeitig Plätze für die zentralen Steuerungselemente zu schaffen.

Eine andere typische Aufgabe für die Bauherren ist die Gestaltung der Außenanlagen, vor allem, wenn es „nur“ um die reine Optik geht. Aber wie auch beim Smart Home hat das Grenzen: Soll beispielsweise ein Pool installiert werden, der mit Licht und Wärmeregelung ausgestattet ist und von innen gesteuert werden kann, ist der Anschluss an das Stromnetz des Hauses notwendig – eine Aufgabe, die ganz klar dem Fachmann zufällt.

Als Faustregel lässt sich so zusammenfassen: Alles was innerhalb der Räume oder außerhalb des Hauses passiert, kann selbst erledigt werden. Was die Wände und deren Innenleben angeht, so sind Facharbeiter zu Rate zu ziehen.

Fachliche Bestimmungen und die Abnahme durch den Profi

Mit dem fertiggestellten Haus geht dann auch eine wichtige Abnahme einher. Denn ist der (Um-)Bau fertig, so schaut die Gemeinde vorbei um zu überprüfen, ob die genehmigten Pläne auch eingehalten wurden und – ganz wichtig – ob der Bau auch ausschließlich innerhalb des Grundstücks sitzt. Allerdings ist das nicht alles, das überprüft werden sollte, denn sowohl die Gas- und Wasserinstallationen als auch die Elektroinstallation im Eigenheim, sind essentielle Gewerke, die hinterher auch gebührlich überprüft werden sollten. Gerade die Elektrik ist dabei Meistersache, der dann wiederum auch entsprechende Protokolle ausstellt und damit bestätigt, dass die Installation funktioniert und sicher ist. Auch Gas- und Wasserleitungen müssen darauf überprüft werden, ganz besonders wenn das Objekt irgendwann vermietet werden soll – dann gelten nämlich besondere Richtlinien, um den Mieteten größtmögliche Sicherheit zu bieten.

Geprüft werden müssen demnach:

• Gasinstallationen
• Wasserinstallationen
• Elektroinstallationen

Fazit: Mit Gutem Plan können sich Muskelhypotheken lohnen

Wer ein Haus baut, saniert oder auch umbaut, der hat einiges zu beachten. Auch der finanzielle Aufwand ist nicht zu verachten. Dieser kann durch Eigenleistung – die sogenannte Muskelhypothek - um bis zu 10 Prozent geschmälert werden. Das ist eine Rechnung, die auf Seiten des Kreditnehmers als Eigenkapital verbucht wird. Dieses wiederum verringert den Zinssatz und macht die Finanzierung leichter. Dennoch sollten Häuslebauer ganz genau überprüfen, was und wie viel sie tatsächlich übernehmen können und dabei sowohl das Finanzielle, als auch das zeitliche im Auge behalten.

Ebenso gilt es, die gesetzlichen Bestimmungen zu beachten. Dazu gehören natürlich die EnEV, aber auch die Beachtung des Bebauungsplanes, die Vorschriften für Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen und die anschließend notwendige Abnahme durch den Fachmann. Nur wenn alles fachgerecht erledigt wird, kann das Haus am Ende für lange Jahre als Eigenheim dienen – ein Prinzip, das manchmal durchaus dafür spricht, weniger Eigenleistung anzubieten und dafür mehr auf Fachwissen zu setzen.