Ein Fertighaus-Vertrag ist ein Werkvertrag über eine Dienstleistung und kein Kaufvertrag. Aus diesem Grund sind bei einem Fertighausvertrag besondere Rechtsgrundlagen zu beachten. Wesentlicher Bestandteil eines Fertighausvertrages ist die sogenannte Bau- und Leistungsbeschreibung. Diese sollte möglichst detailliert beschrieben werden.
Was sollte in der Bau- und Leistungsbeschreibung enthalten sein?
Bau- und Leistungsbeschreibungen geben Auskunft darüber, welche Arbeiten, Ausstattungen und Produktqualitäten von einem Hausanbieter geliefert werden. Sie bilden damit die Säulen eines Fertighausvertrages. Achten Sie besonders auf schwammige Formulierungen wie zum Beispiel „hochwertige Dachkonstruktion“. Entscheiden Sie sich beispielsweise für ein Fertighaus mit Pultdach oder ein Fertighaus mit Walmdach, sollte eindeutig geregelt sein, welche Materialien und Konstruktionen für den Bau des Daches verwendet werden.
Gleiches gilt für den Einbau der Heizung über Rollläden bis hin zu sanitären Anlagen. In einer detaillierten Bau und Leistungsbeschreibung sollten jeweils Angaben zum Hersteller und Typen von Installationen vorhanden sein. Denn alles, was nicht in der Bau- und Leistungsbeschreibung steht, können Sie als Bauherr später nicht mehr einfordern. Auch Eigenleistungen müssen, wenn sie gewünscht und leistbar sind, detailliert in der Bau- und Leistungsbeschreibung aufgeführt werden.
Achten Sie beim Fertighausvertrag auf:
- eindeutige Formulierungen
- detaillierte Angaben zur Ausstattung
- exakte Beschreibung der Bauarbeiten
Tipp: Alle Vereinbarungen zum Hausbau sollten stets schriftlich festgehalten werden. Mündliche Vereinbarungen bieten keine ausreichende Rechtssicherheit.
Was besagt die VOB im Fertighausvertrag?
Den meisten Fertighausverträgen liegt die sogenannte Verdingungsordnung für Bauleistungen, kurz VOB, zugrunde. Dabei müssen Bauherren im Falle eines Fertighausvertrages nach VOB ausdrücklich auf die Verordnung hingewiesen werden. Fehlt eine Vereinbarung nach VOB, treten automatisch die Rechtsgrundlagen des Bürgerlichen Gesetzbuches, kurz BGB, als Vertragsgrundlage in Kraft. Ein Fertighausvertrag nach VOB unterscheidet sich gegenüber dem Fertighausvertrag nach BGB in den Gewährleistungsfristen.
| Gewährleistung nach BGB | Gewährleistung nach VOB |
| 5 Jahre auf Mängel am Bauwerk | 2 Jahre auf Mängel am Bauwerk |
| 1 Jahr auf mangelhafte Arbeiten am Grundstück | 1 Jahr auf Grundstücksarbeiten |
Die Gewährleistungsfrist nach VOB kann entsprechend der Regelung im BGB auf 5 Jahre im Fertighausvertrag angepasst werden.
Tipp: Die Gewährleistungsfrist beginnt erst mit Abnahme des Hauses. Hierzu sollte ein Abnahmeprotokoll mit allen potentiellen Mängeln aufgenommen werden.
Zahlungsplan im Fertighausvertrag festhalten
Der Zahlungsplan ist ein zentraler Bestandteil des Fertighausvertrages. Hierin werden die einzelnen Kosten (zum Baukostenrechner) für den Hausbau festgelegt. Im Fertigbau ist die Zahlung von Teilbeträgen je nach Baufortschritt gängige Praxis. Je nach Vereinbarung kann die Höhe der Abschlagszahlung variieren.
- 3 bis 10 Prozent nach Vorlage der Bauunterlagen
- 40 Prozent bis zum vierten Tag nach Baubeginn
- 15 Prozent nach Fertigstellung des Innenausbaus
- Schlusszahlung nach Abnahme/Übergabe des Hauses
Tipp: Verzichten Sie auf Vorauszahlungen. Ein seriöser Hausanbieter gibt Ihnen immer die Möglichkeit zur Zahlung von Teilbeiträgen.
Termine für Baubeginn und Fertigstellung beachten
Im Fertighausvertrag werden die Termine für Baubeginn und Fertigstellung festgehalten. Dabei sollte die abschließende Ausbaustufe genau beschrieben sein. Ist ihr Haus im Vertag als „Fertighaus schlüsselfertig“ angegeben, kann das beispielsweise bedeuten, dass Türen und Fenster eingebaut sind, jedoch der Innenausbau noch nicht vollständig beendet ist. Der Begriff „schlüsselfertig“ ist in Deutschland bisher noch nicht rechtlich definiert. Daher spielt neben der Terminierung die genaue Beschreibung der Ausbaustufe zur Fertigstellung eine wichtige Rolle im Fertighausvertrag.
Welche Mängel gehören in das Abnahmeprotokoll?
In das Protokoll gehört alles, was Sie am Haus zu bemängeln haben. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um Bagatellschäden handelt, die mit wenig Aufwand behoben werden können, oder ein aufwendig zu behebender Mangel. Gemäß Fertighausvertrag nach VOB ist auch eine fiktive Abnahme möglich. Das heißt, bekommt der Bauherr eine schriftliche Bestätigung über die Fertigstellung des Hauses und verlangt innerhalb von 12 Arbeitstagen keine Abnahme, gilt das Haus als „stillschweigend abgenommen“.
Welches Rücktrittsrecht gilt beim Fertighausvertrag?
Als Bauherr können Sie einen Fertighausvertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Allerdings müssen Sie dann für alle bis dahin aufgewendeten Kosten des Hausanbieters aufkommen. Dabei ist es grundsätzlich Aufgabe des Anbieters, die Höhe seiner Aufwendungen nachzuweisen.
Wenn das geplante Grundstück noch nicht gekauft ist, oder falls beantrage Fördermittel noch nicht genehmigt wurden, empfiehlt es sich, ein kostenloses Rücktrittsrecht im Fertighausvertrag zu vereinbaren. Denn sobald das Fertighaus nach Vertragsabschluss in Produktion geht, entstehen für den Hausanbieter Kosten.
Tipp: Erst wenn Ihnen ein Grundstück gehört und dessen Bebaubarkeit geklärt ist, sollten Sie einen Fertighausvertrag abschließen.
