In aller Regel wird die Bauzeit beim Hausbau vertraglich geregelt. Handelt es sich dabei um einen Vertrag mit einem Generalunternehmen, kann entweder ein Fertigstellungstermin vereinbart, oder die Erreichung einzelner Bauzwischenschritte in einem Terminplan aufgestellt werden. Auch bei der Ausführung einzelner Gewerke durch verschiedene Anbieter können Fertigstellungstermine vertraglich vereinbart werden.
Was ist mit Bauverzögerung gemeint?
Laut Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) handelt es sich dann um eine Bauverzögerung, wenn eine Hausbaufirma trotz Mahnung des Bauherrn ihren Leistungsteil nicht erbringt, obwohl eine Leistung fällig ist. Gemäß BGB kann der Bauherr die Leistung dann sofort verlangen, falls keine Zeit für die Leistungserbringung bestimmt wurde. Doch in den meisten Bauverträgen ist die Bauzeit vertraglich festgelegt und wird maßgeblich durch drei Faktoren bestimmt.
- Festlegung eines Termins für den Baubeginn
- Festlegung der Bauzeit je nach Haustyp
- Einhaltung der Termine und des Kostenplans (zum Baukostenrechner)
Wann habe ich bei einer Bauverzögerung das Recht auf Schadenersatz?
Bauherren besitzen laut BGB grundsätzlich einen Anspruch auf Schadenersatz, wenn eine Baufirma in Leistungsverzug gerät. Da in den meisten Bauverträgen allerdings feste Fertigstellungstermine fehlen oder diese nur vage formuliert sind, haben es Bauherren in der Regel schwer, die Schadenersatzansprüche auch rechtlich durchzusetzen.
Beispiel: Die Angabe "Fertigstellung Ende Mai 2016" im Bauvertrag gilt nicht als verbindliche Vertragsfrist, sondern nur als ungenaue zeitliche Einordnung für eine Fertigstellung.
In diesem Fall hat das Bauunternehmen lediglich die Pflicht, so schnell wie möglich nach Vertragsschluss mit den Arbeiten zu beginnen und Ihr neues Einfamilienhaus in "angemessener Zeit" fertig zu stellen. Die Angabe „Fertigstellung bis spätestens 31. Mai 2016“ stellt hingegen einen konkreten Termin dar. Selbst wenn ein fester Fertigstellungstermin vereinbart wurde, kann es mitunter mühsam sein, einen Schadenersatz durchzusetzen. Denn ein Verzugsschaden muss grundsätzlich detailliert nachgewiesen werden. Das gilt auch, wenn eine Fertigstellung mit einzelnen Abnahmeschritten vereinbart wurde.
Verbindlichen Fertigstellungstermin mit Vertragsstrafe vereinbaren
Der Vorteil für den Bauherr: Ein konkreter Nachweis des Schadens ist nicht notwendig. Denn hierbei gilt das pauschalierte Vertragsstrafeversprechen. Es kann zwar darüber hinaus auch ein zusätzlicher Anspruch auf Entschädigung gestellt werden, allerdings muss dann wiederum eine Nachweispflicht über die Ursache der Bauverzögerung sowie der genaue Schaden, der entstanden ist, durch den Bauherr nachgewiesen werden.
Was ist bei einem Fertigstellungstermin im Bauvertrag zu beachten?
Bei einem eigens aufgesetzten Bauvertrag mit einem verbindlichen Fertigstellungstermin mit Vertragsstrafe sollten Sie die Höchstgrenze für Vertragsstrafen von maximal fünf Prozent der Bausumme je Werktag beachten. Ansonsten wäre die Vertragsstrafe im Falle einer Bauverzögerung unwirksam.
Tipp: Die Klausel könnte beispielsweise als Regelung enthalten, dass für jeden Tag nach geplanter Fertigstellung eine Vertragsstrafe in Höhe von 150 Euro zu zahlen ist.
Der Bauunternehmer wird dann angehalten sein, das Bauvorhaben auch rechtzeitig abzuschließen, weil für ihn im Falle einer Verzögerung zusätzliche Kosten entstehen. Zahlreiche Baufirmen verlangen jedoch einen Preisaufschlag,wenn sie eine Vertragsstrafe akzeptieren sollen. Als Bauherr müssen Sie hierbei abwägen, inwiefern Sie eine verspätete Fertigstellung finanziell treffen könnte. Einige Baufirmen lassen sich mitunter gar nicht erst auf eineVertragsstrafe ein.
Zeitliche Bezugspunkte im Bauvertrag festlegen
Grundlegend sollte Sie einen Bauvertrag erst abschließen, nachdem Sie ein passendes Grundstück gefunden haben. Ein fester zeitlicher Bezugspunkt für den Baubeginn kann die Erteilung der Baugenehmigung sein. Beispielsweise kann dann im Vertrag stehen, dass 30 Tage nach Baugenehmigung mit den Erdarbeiten begonnen werden soll. An diesem Termin anknüpfend sollte die Dauer der Bauzeit festgeschrieben werden. Diese variiert je nach Haustyp und kann für eine Fertighaus Villa oder einem KfW-40-Fertighaus zwischen 3 und 6 Monaten liegen.
Ab wann gilt eine Bauverzögerung durch höhere Gewalt?
Haben Sie mit dem Hausanbieter einen festen Termin für die Fertigstellung ihres Hauses vereinbart, kommt die Baufirma bei Verzögerungen nur in wenigen Ausnahmefällen um eine Vertragsstrafe herum. Das betrifft den Fall der sogenannten "höheren Gewalt", wenn etwa eine Naturkatastrophe die Bauarbeiten stark beeinträchtigt. Schlechtes Wetter hingegen reicht nicht aus, um eine Bauverzögerung zu entschuldigen. Zudem muss der Bauunternehmer nachweisen, dass er keine Schuld an der Bauverzögerung trägt.
Kann beispielsweise die Baugrube auf Grund von starkem Frost nicht ausgehoben werden, handelt es sich um „höhere“ Gewalt. Arbeiten im Innenausbau wie das Verputzen der Wände oder Estrichverlegung können jedoch auch bei strengen Minustemperaturen erfolgen. In diesem Fall muss der Bauunternehmer die Räume auf seine Kosten beheizen.
Beispiel: Der Bundesgerichtshof entschied in einem Urteil (VII ZR 28/07) vom 6. Dezember 2007, dass eine Fertigstellung nicht durch „witterungsbedingte Beeinträchtigungen“ verlängert werden kann. Dieser Umstand benachteiligt den Auftragnehmer in unangemessener Weise und ist somit unwirksam. Ungünstige Wetterbedingungen wie Kälte im Winter oder andauernder Regen im Herbst sind nichts Außergewöhnliches und können daher nicht vor eine Bauzeitverzögerung geschoben werden.
