Vollfinanzierung beim Hausbau – Was gilt es zu beachten?

Bevor der Traum vom Eigenheim in Erfüllung geht, muss zunächst die Frage nach der Finanzierung geklärt werden. Unter bestimmten Voraussetzungen ist die Baufinanzierung sogar ohne Eigenkapitel realisierbar. Jedoch bringt der Finanzierungsweg ohne Eigenleistung auch große Risiken mit sich. Diese sollten vor dem Hausbau intensiv abgewogen werden. Wer allerdings wichtige Hinweise beachtet, kann die Vollfinanzierung erfolgreich nutzen.

1. Marktsituation beobachten

Meist sind es junge Menschen, die sich für eine Vollfinanzierung ihres Hauses entscheiden. Das kann daran liegen, dass sie noch keine Zeit hatten ernsthafte Rücklagen zu bilden. Oder sie verhalten sich einfach nur clever und möchten von günstigen Marktkonditionen profitieren. Denn wer sein Haus vollfinanziert, trifft besonders dann eine vernünftige Entscheidung, wenn die aktuelle Situation zwei Kriterien erfüllt:

• Die Immobilienpreise sind niedrig
• Die Zinssätze sind niedrig

Als Ausgleich zum fehlenden Eigenkapital nehmen Kreditnehmer erhöhte Zinsen für das Baudarlehen in Kauf. Durch den aktuell niedrigen Zinssatz kann sich somit eine Vollfinanzierung durchaus lohnen. Auch ein stark steigender Zinssatz ist in naher Zukunft noch nicht absehbar. Dementsprechend kann es sich für Bauherren rechnen, statt längere Zeit noch zu sparen, gleich mit der Finanzierung des Eigenheims zu beginnen.

2. Nicht nur Banken bieten Vollfinanzierung ohne Eigenkapital

Der häufigste Fehler der von zukünftigen Eigenheimbesitzern gemacht wird ist der, dass man sich für die Vollfinanzierung ohne Eigenkapital nur an die Hausbank wendet. Ein anderes Angebot wird dann nicht mehr eingeholt. Dabei gilt vor allem bei der Vollfinanzierung für den Hausbau: Vergleichen ist das A und O. Was auf den ersten Blick nur eine kleine Differenz bei der zweiten Nachkommastelle ist, wird schnell zu einem finanziellen Schaden von mehreren tausend Euro.

Potenzielle Anbieter für Vollfinanzierung sind:

• Nationale und regionale Banken
• Ausländische Kreditinstitute
• Versicherungen

3. Baunebenkosten nicht vergessen

Bauherren, die sich für die Vollfinanzierung von Haus und Hof entscheiden, machen das nicht zuletzt, weil sie wenig bis keine Ersparnisse haben. Damit hängt allerdings auch ein weiterer häufig begangener Fehler bei der Haus-Vollfinanzierung zusammen: So wird lediglich der Hausbau an sich bei der Kreditsumme bedacht, nicht aber die Baunebenkosten. Eine Vollfinanzierung deckt dann zwar zu 100 Prozent die Bauarbeiten ab, doch ohne das Geld für den Notar kann der Bau schlichtweg nicht beginnen. Eine vernünftige Alternative kann in dieser Hinsicht die 110% -Finanzierung sein. Hier übersteigt die Kreditsumme die Kosten für den Bau um 10 Prozent und berücksichtigt damit auch die Baunebenkosten.

4. Auf die richtige Tilgung kommt es an

Wer ein Haus für 200.000 Euro bauen möchte und eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapitalanteil wählt, braucht eben auch diese 200.000 Euro als Kredit. Damit ist der geliehene Betrag höher, als bei Jemanden der das gleiche Haus mit 10 Prozent Eigenkapital finanziert. Das bedeutet bei zusätzlich höheren Zinsen aber auch, dass der Kredit erst Jahre später abgezahlt ist. Um nicht noch im hohen Alter einen Baukredit abzahlen zu müssen, empfiehlt es sich, entsprechend hohe Tilgungsraten zu vereinbaren. Auch Sondertilgungen sollten im Darlehnsvertrag geregelt und  auch gezahlt werden.

Folgende Tabelle zeigt den Unterschied zwischen der Restschuld bei 1% und 2% Tilgung:

23.300 Euro weniger Schulden haben Kreditnehmer, die sich für 2% Tilgungsraten entscheiden – eine Menge Geld.

5. Lange Laufzeiten bei niedrigen Zinsen vereinbaren

Mit einer Vollfinanzierung ein Haus bauen zu wollen, kann für viele Personengruppen sehr vernünftig sein. Allerdings sollte man bereits bei der Vertragsunterzeichnung an die Zukunft denken. Viele Bauwillige nehmen den Kredit für zu kurze Zeit auf. So lässt sich in beispielsweise nur 10 Jahren kein Kredit über 200.000 Euro abbezahlen. Am Ende der Laufzeit steht also noch eine beträchtliche Restschuld, die es sofort zu bleichen gilt. Dafür muss dann ein neuer Kredit her, die sogenannte Anschlussfinanzierung.

In der Zwischenzeit werden aber die Zinsen wahrscheinlich gestiegen sein, was für die Kreditnehmer bedeutet, dass der neue Kredit mit höheren monatlichen Beiträgen getilgt werden muss. Deshalb gilt: Bei niedrigen Zinsen eine möglichst lange Vertragslaufzeit vereinbaren.

6. Anschlussfinanzierung frühzeitig regeln

In ein, zwei Jahren ist es soweit: Die glücklichen Besitzer eines Eigenheimes müssen ihre Vollfinanzierung für die Immobilie ablösen, weil sich der Vertrag dem Ende neigt. Hier gilt das Motto "Der frühe Vogel fängt den Wurm". Wer nicht in allerletzter Sekunde sucht, kann kontinuierlich vergleichen und sich in aller Ruhe die besten Kreditkonditionen sichern. Damit läuft niemand Gefahr eine ungünstige Anschlussfinanzierung für die abgeschlossene Hausbau-Vollfinanzierung wählen zu müssen.

7. Vollfinanzierung des Hauses - Risiko intensiv abwägen

Eine Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren, ist mittlerweile unter bestimmten Voraussetzung kein Tabu mehr. Dabei sollten Bauherren jedoch berücksichtigen, dass das Risiko, den Kredit nicht mehr zurückzahlen zu können, auch bei der Vollfinanzierung besteht. Auch sollte beachtet werden, dass sich die Lebensumstände jederzeit ändern können. So kann ein Arbeitsplatzverlust und die damit verbundenen Einkommenseinbußen erhebliche Auswirkungen auf die eigene Finanzlage haben. Im schlimmsten Fall droht der Verlust der Immobilie. Zudem ist die Vereinbarung auf hohe Tilgungsraten zu empfehlen, damit die Restschuld möglichst gering ausfällt.