Korrekte Wohnflächenberechnung: Was gehört zur Wohnfläche?

Wie groß ist mein Haus wirklich? Wie errechnet sich die Wohnfläche und welche Räume zählen dazu? Das fragen sich viele Bauherren angesichts der verschiedenen Berechnungen der Wohnfläche. Die Berechnung der Wohnfläche bei Dachschrägen kann ebenfalls unterschiedlich sein. Die HausXXL-Redaktion hat deshalb die wichtigsten Fakten zur Wohnflächenberechnung zusammengetragen.

Wohnfläche berechnen - auf zwei verschiedene Arten

Dass Räume wie Schlafzimmer, Wohnzimmer und Bad zur Wohnfläche gehören ist wahrscheinlich jedem klar. Was ist aber mit Balkon, Swimming Pool und Keller? Hierfür gibt es die seit Januar 2004 geltende Berechnung der Wohnflächenverordnung, kurz WoFlV, die eine einheitliche Berechnung des Wohnraumes ermöglichen soll. Aber die Wohnfläche kann nicht nur durch die WoFlV berechnet werden. Es gibt zusätzlich noch die DIN 277 und die veraltete DIN 283, die allerdings nicht mehr wirklich genutzt wird. Je nach Art der Wohnflächenberechnung können unterschiedliche Ergebnisse herauskommen. Die Wohnfläche eines Einfamilienhauses kann so beispielsweise um 20 Quadratmeter kleiner oder größer werden.

Wohnflächenverordnung WoFlV: Welche Räume zählen zur Wohnfläche?

Die Wohnflächenverordnung ist eigentlich nur für den sozialen Wohnungsbau als verpflichtend anzusehen, wird aber von Gerichten auch immer häufiger für frei finanzierte Immobilien als Grundlage genommen. Dies allerdings nur, wenn es nicht anders im Kaufvertrag vereinbart wurde. Nach der WoFlV ist die Fläche wie folgt definiert:

Zur Wohnfläche zählen nach WoFlV:	Nicht zur Wohnfläche zählen nach WoFlV:
Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume Balkone, Loggien Dachgärten, Terrassen	Kellerräume Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung Waschküchen Bodenräume Trockenräume Heizungsräume & Garagen

Die Grundfläche wird zudem mit diesen Flächen festgelegt:

Mit einbezogene Flächen:	Nicht mit einbezogene Flächen
Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen Fuß-, Sockel- und Schrammleisten fest eingebaute Gegenstände (Ofen, Herde, Badewannen) freiliegende Installationen Einbaumöbel nicht ortsgebundene, versetzbare Raumteiler	Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen (Höhe > 1 m & Grundfläche > 0,1 qm) Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze Türnischen Fenster- und offene Wandnischen (nicht zum Boden reichend oder zum Boden reichend und < 0,13 m tief)

Wohnfläche nach DIN-Norm 277: Was zählt zur Wohnfläche?

Die DIN-Norm berechnet statt der Wohnfläche nur die reine Nutzfläche oder Verkehrsfläche. Sie bestimmt die Brutto-Grundfläche über die Außenwände eines Gebäudes und zieht anschließend die Konstruktionsfläche davon ab. Es geht also um das Volumen des Baukörpers ohne kleine Vor- und Rücksprünge. Diese Netto-Grundfläche wird dann in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche unterteilt. Nutzfläche wären bewohnte Zimmer wie beispielsweise das Schlafzimmer, Verkehrsfläche sind Flure und Funktionsräume Abstellräume oder Waschküchen. Kellerräume, Balkone und Schrägen zählen nach DIN 277 ebenfalls zur Wohnfläche.

Berechnung der Wohnfläche bei Dachschrägen nach WoFlV

Bei der Berechnung nach Wohnflächenverordnung WoFlV zählen nur Flächen ab 2 Meter zu 100 Prozent zur Wohnfläche. Das heißt, dass bei dieser Art der Berechnung der Wohnfläche Dachschrägen nicht voll angerechnet werden: Flächen mit einer Höhe von 1 bis 2 Meter werden zu 50 Prozent zur Wohnfläche dazugerechnet. Terrassen, Loggien und Balkone werden dagegen nur zu 25 Prozent angerechnet. Beheizte Wintergärten zählen zu 100 Prozent zur Wohnfläche, unbeheizte allerdings nur zu 50 Prozent.

Wohnflaeche berechnen bei Dachschraege mit WoFlV

Vergleich: Wohnfläche nach DIN 277 und WoFlV berechnen

Je größer die Wohnfläche – desto teurer das Haus. Unterschiede in der Berechnung der Wohnfläche können sich deshalb oftmals deutlich auf die Kosten eines Hauses auswirken. Je nachdem ob bei der Wohnflächenberechnung eine Dachschräge voll angerechnet wird oder nicht, kann der Preis schnell in die eine oder andere Richtung tendieren. Das nachfolgende Beispiel zeigt, wie die Größe der Wohnfläche je nach Berechnung variiert:

	Grundfläche	Nach DIN 277	Nach WoFlV
Dachschräge < 1m	0,5 x 3 m	1,5 m²	1,5 m² x 0 = 0 m²
Dachschräge < 2m	1,5 x 3 m	4,5 m²	4,5 m² x 0,5 = 2,25 m²
Dachschräge >/= 2m	3 x 3 m	9 m²	9 m² x 1 = 9 m²
Wohnfläche insgesamt	5 x 3 m	15 m²	11,25 m²

Die Dachschräge läuft über die 5 m lange Grundfläche. Nach der WoFlV darf 0,5 m der Grundflächenlänge nicht in die Wohnfläche eingerechnet werden, da die Dachschräge weniger als 1 m über dem Boden verläuft. Weitere 1,5 m auf der Grundflächenlänge dürfen nur mit dem Faktor 0,5 multipliziert werden. Die restlichen 3 x 3 m der Grundfläche können komplett in die Wohnfläche eingerechnet werden, da unterhalb der Dachschräge mindestens 2 m Platz bleibt. Nach der DIN277 Norm hat die Dachschräge keinen Einfluss auf die Größe der Wohnfläche.

Wie in der Rechnung deutlich wird, ist die Fläche bei der Berechnung nach der WoFlV um 3,75m²kleiner als bei der Berechnung nach der DIN 277 Norm.

Bauherren aufgepasst: Exakte Wohnfläche vor Vertragsabschluss ermitteln

Anders als bei der 2004 verabschiedeten Wohnflächenverordnung WoFlV werden also bei der DIN-Norm 277 Balkone, Kellerräume und auch Schrägen voll angerechnet. Das ist allerdings meist nur für den Besitzer der Immobilie von Vorteil, der für mehr Fläche auch mehr verlangen kann.

Wohnfläche berechnen — Vorbildlich: Hausanbieter Heinz von Heiden gibt die Wohnfläche seiner Häuser nach den gängigen Normen an.

Idealerweise vermerkt der Hausanbieter bereits im Angebot, nach welcher Norm die Wohnfläche berechnet wurde. Ist dies allerdings nicht der Fall, sollten Bauherren unbedingt nachfragen oder sich statt der Flächenmaße die Abmessungen der Räume angeben lassen. So ist man bei der Planung des Innenausbaus und der Raumgestaltung auf der sicheren Seite.

16.06.2014 | HausXXL