Die besondere Baufinanzierung: ohne Eigenkapital ins Eigenheim

Die alte Faustregel besagt: 20% der Hausbaukosten sollten Bauherren aus eigener Tasche finanzieren. Doch bedeutet das, dass ein Eigenheim nur nach langem Sparen möglich ist? Nicht unbedingt, denn einige Kreditgeber erlauben eine Eigenheimfinanzierung auch ohne Eigenkapital. Allerdings sind bei der Vollfinanzierung einige wichtige Hinweise und Risiken zu beachten.

Haus bauen ohne Eigenkapital – Wie geht das?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich und heißt Vollfinanzierung, wenn die Hausbaukosten zu 100 Prozent durch Fremdkapital gedeckt werden. In der Regel verlangen Banken eine Sicherheit für den gegebenen Kredit. Das ist das Eigenkapital der Bauherren. Wenn es dieses aber nicht gibt, ist es auch möglich ein Haus zu bauen ohne Eigenkapital, dann allerdings mit erhöhten Zinsen. Diesen Zinsaufschlag nennen Kreditinstitute dann Risikoaufschlag. Abgesehen davon funktioniert die Kreditvergabe allerdings genauso wie bei jeder anderen Baufinanzierung:

• Das monatliche Einkommen des Haushaltes muss hoch genug sein, um die Kreditraten zu bezahlen. Demnach fordern die meisten Banken, dass Ihre Kunden mindestens einen Tilgungssatz von zwei Prozent tragen können.
• Das Einkommen muss aus einem gesicherten Einkommensverhältnis stammen.

Für wen kommt die Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Frage?

Ein Eigenheim ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens, umso wichtiger ist es zu entscheiden, welche Finanzierungsart in Frage kommt. Doch für wen eignet sich die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital und wer finanziert besser mit Standardkrediten?

Besonders bei attraktiven Marktbedingungen lohnt sich eine langfristige Vollfinanzierung ohne Eigenkapital. Sind die Kreditzinsen gerade besonders niedrig und Hausbaukosten vergleichsweise gering, sichern sich die Kreditnehmer trotz Risikoaufschlag die aktuell günstigen Konditionen. Wer erst spart, kann nicht voraussagen, ob sich der Markt immer noch so verhält, wenn man genug Eigenkapital beiseitegelegt hat.

Wo bekomme ich eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital?

Wenn man sich nun für einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital – Anteil entschieden hat, bleibt nur noch die Frage zu klären, wo es einen solchen gibt.

Welche Bank finanziert ohne Eigenkapital?

Einen Hauskredit ohne Eigenkapital bekommt man nicht bei jeder Bank oder Sparkasse. Für viele Banken ist das drohende Ausfallrisiko wegen der fehlenden Sicherheit in Form von Eigenkapital schlichtweg zu groß. Doch bei einigen Banken gehört eine günstige Baufinanzierung ohne Eigenkapitalanteil zum Repertoire. So unter anderem bei der Sparda Bank und der ING DiBa. Wer sich hingegen nicht national beschränken will, hat bei vielen ausländischen Kreditgebern gute Chancen.

Vollfinanzierung ohne Eigenkapital auch bei Versicherungen

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist aber auch bei immer mehr Versicherungen möglich. Was zunächst etwas ungewohnt klingen mag, bietet den Kunden viele attraktive Angebote und oft sogar günstigere Zinsen als viele Banken. Solche Finanzierungsmöglichkeiten findet man beispielsweise bei der HUK Coburg.

Worauf ist beim Hausbau ohne Eigenkapital zu achten?

Beim Hausbau ohne Eigenkapital beschreiten Bauherren einen unkonventionellen Weg. Denn ohne Ersparnisse können sie Kreditgebern keine ausreichende Sicherheit bieten. Banken gleichen dieses Risiko daher mit erhöhten Zinsen aus. Das wiederrum bedeutet für Bauherren eine erhöhte finanzielle Belastung, die im Falle einer Berufsunfähigkeit  untragbar werden kann. Um das zu vermeiden, gilt es bereits beim Vertragsabschluss auf einige Details zu achten:

• Schnelle Rückzahlung vereinbaren

  Geringe monatliche Raten klingen verlockend, zögern jedoch die Abzahlung des Eigenheims nur unnötig heraus.

• Lange Laufzeit festlegen

  Wer sich lange Vertragslaufzeiten und eine niedrige Zinsbindungen sichert, verringert das Risiko, nach Ablauf der Laufzeit eine Anschlussfinanzierung mit schlechten Konditionen aufnehmen zu müssen

• Baunebenkosten beachten

  Wer sich für Baukredite ohne Eigenkapitalanteil entschließt, hat meist keine finanziellen Rücklagen. Bei unvorhergesehenen Kosten stehen Bauherren einer Vollfinanzierung oft vor einem Problem. Vor allem die Baunebenkosten werden oft nicht berücksichtigt. Eine 110 % - Finanzierung kann in diesem Falle sinnvoll sein. Das bedeutet, der Kreditbetrag deckt auch die anfallenden Kaufnebenkosten mit ab.

Baukredit ohne Eigenkapital: Ein Rechenbeispiel

Wer ein Haus bauen ohne Eigenkapital bevorzugt, sollte einen detaillierten Finanzierungsplan erstellen. Denn bei der Frage "Wie kann ich mein Haus ohne Eigenkapitalfinanzieren?" spielen viele Komponenten wie aktueller Zinssatz und Tilgungssatz eine wichtige Rolle. Folgende Beispielrechnungen zeigen die monatliche Belastung:

Vollfinanzierung (Kreditsumme = 200.000 Euro):

• mit 1 % Tilgung

  Die monatliche Rate wird ungefähr 667 Euro betragen, die Restschuld nach zehn Jahren noch ca. 176.700 Euro.

• mit 2 % Tilgung

  Die monatliche Rate wird in etwa bei 833 Euro liegen , die Restschuld nach zehn Jahren noch ca. 153.400 Euro.

110% - Finanzierung (Kreditsumme = 220.000 Euro):

• mit 1 % Tilgung

  Die monatliche Rate wird knapp 733 Euro betragen, die Restschuld nach zehn Jahren noch ca. 194.300 Euro.

• mit 2 % Tilgung

  Die monatliche Rate bei ungefähr 916,67 Euro liegen, die Restschuld nach zehn Jahren noch ca. 168.700 Euro.

Damit zeigen sich deutliche Unterschiede sowohl bei den monatlichen Abschlägen, als auch bei der Restschuld.

Hauskredit ohne Eigenkapital - Welche Vor- und Nachteile hat das?

Wer eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital beantragen möchte, sollte zuletzt sowohl die Vor- als auch die Nachteile gut gegeneinander abwägen.

Vorteile Baudarlehen ohne Eigenkapital:

• Kredit für ein Haus ohne Eigenkapital hat zur Zeit günstige Konditionen
• Die eigenen vier Wände können ohne langes Sparen bezogen werden
• Mögliche Reserven können anderweitig genutzt werden; Haus wird fremdfinanziert

Nachteile Baudarlehen ohne Eigenkapital:

• Hohe Zinsbelastung durch den Risikoaufschlag der Bank
• Hohes Risiko der Zahlungsunfähigkeit bei Jobverlust

Wenig Bauherren erhalten Zusage zur Vollfinanzierung