Sechs Jahre nach Einführung wurden 1,2 Millionen Wohn-Riester-Verträge abgeschlossen – Tendenz steigend. Dabei ist die Eigenheimrente die beliebteste der Riester-Formen und für den Immobilienerwerb in Deutschland zu einem wichtigen Instrument geworden. Baufinanzierungsexperte Thomas Brauner erklärt im HausXXL Interview, wie man Wohn-Riester effektiv für seine Baufinanzierung nutzen kann.
HausXXL: Wie finanziert man sein Haus am besten? Gibt es da eine gute, allgemeingültige Strategie?
Brauner: Diese Frage erreicht mich derzeit bei den niedrigen Zinsen immer wieder. Dazu müssen wir zunächst die finanzielle Situation der betreffenden Person anschauen: Welche Einnahmen und Ausgaben haben Sie? Welche Rücklagen und Sparverträge sind vorhanden? Wie schnell soll das Darlehen getilgt werden und wie hoch darf die monatliche Belastung sein? Danach kann entschieden werden, ob ein Darlehen mit niedrigen oder hohen Raten über einen langen oder kürzeren Zeitraum abgezahlt wird. Die bekannteste und am häufigsten angebotene Lösung ist das Annuitätendarlehen. Je nach finanzieller Situation kann aber auch eine andere Darlehensart sinnvoller sein.
HausXXL: Wie läuft denn die Baufinanzierung mit einem Annuitätendarlehen genau ab?
Brauner: Gerade jungen Familien wird diese Darlehensform beim Hausbau wegen der niedrigeren Raten angeboten. Dazu werden Laufzeiten von 10 bis 30 Jahren vereinbart. Anfangs sind die Zinsen höher, die eigentliche Tilgung niedriger. Das ändert sich während der Laufzeit. Davon merkt der Darlehensnehmer jedoch nichts, da sich die Höhe der monatlichen Rate nicht verändert. Ob und welche Sondertilgungen möglich sind und wie es sich mit dem Zins- und Restschuldrisiko nach der Ablauf der Zinsbindung verhält, hängt mitunter vom Anbieter ab.
HausXXL: Wie kann einem nun Wohn-Riester dabei helfen, sein Darlehen abzubezahlen?
Brauner: Das Riester-Annuitäten-Darlehen wird bisher noch selten praktiziert, weil es von Banken nicht angeboten wird. Dazu wird ein Wohn-Riester-Vertrag, wie zum Beispiel ein Bausparvertrag, in ein Darlehen umgewandelt. Die Beiträge, die Sie bisher in Ihren Bausparvertrag eingezahlt haben, fließen jetzt in das Darlehen. Die Zulagen, die Sie auch weiterhin bekommen, werden als jährliche Sondertilgung auf das Darlehen angerechnet.
Ein Beispiel: Ein Ehepaar mit einem Brutto-Einkommen von 50.000 Euro und zwei Kindern möchte ein Haus im Wert von 200.000 Euro finanzieren (Baukostenrechner). Zur Finanzierung werden ein Annuitätendarlehen über 100.000 Euro mit normaler Laufzeit und ein Darlehen über 50.000 von der KfW-Bank aufgenommen. Die verbleibenden 50.000 Euro können über ein Riester-Annuitäten-Darlehen getilgt werden.
HausXXL: Welche Rahmenbedingungen müssen für ein Riester-Annuitäten-Darlehen erfüllt sein?
Brauner: Die volle staatliche Förderung, in Form der Zulagen, erhalten Sie auf Riester-Annuitäten-Darlehen unter denselben Voraussetzungen wie Wohn-Riester oder Riester-Renten: Jeder Förderberechtige muss einen eignen Vertrag abschließen und mindestens 4% vom Bruttogehalt des letzten Jahres einzahlen. Wer weniger spart, erhält eine gekürzte Zulage. Diese Zulage wird Ihrem Bausparvertrag bzw. Riester-Annuitäten-Darlehen „gutgeschrieben“.
In der Praxis werden Wohn-Riester-Verträge neben der laufenden Finanzierung für eine spätere Anschlussfinanzierung abgeschlossen. Welcher Weg sinnvoller ist, hängt immer auch vom Einzelfall ab! Wohn-Riester und Riester-Renten können Sie darüber hinaus steuerlich absetzen. Dabei werden maximal 2.100 Euro vom Finanzamt anerkannt.
HausXXL: Welche Alternativen gibt es denn für Bauherren, die schneller wieder schuldenfrei sein wollen?
Brauner: Wer über ein entsprechendes Einkommen verfügt, der kann sein neues Eigenheim mit dem sogenannten Volltilgungsdarlehen auch schneller finanzieren. Natürlich ist es schön nach 8 oder 10 Jahren schuldenfrei zu sein und Sie zahlen für dieses sogenannte Schnelltilgungsdarlehen auch weit weniger Zinsen. Aber Sie müssen gleichzeitig auch mit Raten in Höhe von 1.000 Euro aufwärts rechnen.
HausXXL: Kann das Volltilgungsdarlehen auch mit Wohn-Riester kombiniert werden?
Brauner: Eine Kombination mit einem Riester-Annuitäten-Darlehen ist praktisch nicht möglich, wenn auch theoretisch eine geniale Idee, die wirtschaftlich für Banken allerdings uninteressant ist. Da Hausbanken in der Regel nur Kombinationen aus einem gewöhnlichen Annuitätendarlehen und staatlichen Förderungen durch Bund und Länder anbieten, ist es ratsam sich hier gegebenenfalls von einem freien Vermittler beraten zu lassen. Diese sind ungebunden und können Ihnen deshalb eine optimale Finanzierung anbieten.
HausXXL: Vielen Dank für das Interview!
Kurzprofil: Thomas Brauner war über 10 Jahre als Baufinanzierungsexperte bei der DEBEKA tätig. Heute berät er als unabhängiger Experte und vermittelt Finanzierungsverträge für das Eigenheim. Nähere Informationen finden Sie auf www.brauner-finanzberatung.de.
(Bildmaterial: © Thomas Brauner)
