Ein Hausbau ohne Baugenehmigung ist in Deutschland nicht möglich. Grundsätzlich ist für jedes Bauvorhaben eine Baugenehmigung nötig. Nur für wenige Ausnahmen kann man eine Genehmigungsfreistellung bekommen oder komplett ohne ein Genehmigungsverfahren mit dem Bau beginnen. Dazu zählen beispielsweise Garagen oder Gartenhäuser.
Wann ist eine Genehmigungsfreistellung möglich?
Hinter dem Begriff Genehmigungsfreistellung verbirgt sich das sogenannte Freistellungsverfahren. Eine Genehmigungsfreistellung bedeutet, dass kein Bauantrag gestellt werden muss. Stattdessen muss der Bauherr sein Bauvorhaben lediglich „anzeigen“, weshalb auch vom Anzeigeverfahren oder vom vereinfachten Genehmigungsverfahren gesprochen wird.
Bauherren, die ein typisches Eigenheim planen, können unter bestimmten Voraussetzungen das Freistellungsverfahren nutzen. Grundvoraussetzung dafür ist, dass es einen sogenannten qualifizierten Bebauungsplan für den Standort des Grundstücks gibt. Wenn sich Bauherr und Hausanbieter bei der Hausbau-Planung an die Vorgaben dieses Bebauungsplans halten, haben sie gute Chancen auf die Genehmigungsfreistellung.
Um eine Genehmigungsfreistellung zu erhalten, müssen alle wichtigen Planungsunterlagen vom Architekten bzw. Bauplaner bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden. Die Behörde prüft dann, ob das Bauvorhaben den Kriterien des Bebauungsplans entspricht. Wenn die Gemeinde innerhalb eines Monats keine Einwände meldet, muss keine Baugenehmigung mehr eingeholt werden und der Bau kann beginnen.
Was sind verfahrensfreie Bauvorhaben?
Verfahrensfrei bauen bedeutet, dass ein Bauherr ohne Baugenehmigung bauen kann und auch keine Genehmigungsfreistellung für sein Bauvorhaben braucht. Welche baulichen Anlagen verfahrensfrei gebaut werden können, kann man in den Paragraphen „Genehmigungsfreistellung“ oder „verfahrensfreie bzw. genehmigungsfreie Bauvorhaben“ der jeweiligen Bauordnung nachlesen.
Für diese Vorhaben muss kein Bauantrag gestellt, keine Baugenehmigung eingeholt werden und auch die Bauaufsichtsbehörde muss das Bauvorhaben nicht prüfen, bevor es gebaut werden darf.
Jedoch ist jeder Bauherr selbst verantwortlich, die geltenden Vorschriften einzuhalten. Es müssen zum Beispiel Abstandsflächen, Vorgaben des Bebauungsplans oder Vorgaben der örtlichen Gemeinde (Ortsgestaltungssatzung) beachtet werden. Welche speziellen Regelungen für das eigene Vorhaben bestehen, müssen Bauherren bei der Gemeinde erfragen.
Verfahrensfreie Bauvorhaben – wo sind sie zu finden?
Was man alles verfahrensfrei bauen kann, steht in den Bauordnungen der jeweiligen Bundesländer in den Paragraphen über Verfahrensfreiheit und Genehmigungsfreiheit.
| Bundesland | Paragraph zu verfahrensfreien Bauvorhaben in der Landesbauordnung |
|---|---|
| Sachsen | § 61 SächsBO |
| Thüringen | § 60 ThürBO |
| Brandenburg | § 55 BbgBO |
| Bayern | Art. 57 BayBO |
| Berlin | § 62 BauO Bln |
| Mecklenburg-Vorpommern | § 61 LBauO M-V |
| Sachsen-Anhalt | § 60 BauO LSA |
| Baden-Württemberg | § 50 LBO |
| Nordrhein-Westfalen | § 65 BauO NRW |
| Hessen | § 55 HBO |
| Rheinland-Pfalz | § 62 LBauO |
| Saarland | § 61 LBO |
| Schleswig-Holstein | § 63 LBO |
| Bremen | § 61 BremLBO |
| Hamburg | § 60 Anlage 2 HBauO |
| Niedersachsen | § 60 Anhang NBauO |
Beispiel: In Sachsen genehmigungsfrei bauen
Der Paragraph §61 „Verfahrensfreie Bauvorhaben, Beseitigung von Anlagen“ der sächsischen Bauordnung listet alle Bauten auf, die in Sachsen verfahrensfrei sind. Das heißt, alle Bauvorhaben, die darin genannt werden, dürfen ohne Baugenehmigung gebaut werden.
| Bauvorhaben | Kriterien |
|---|---|
| Garagen/ Carports | maximale mittlere Wandhöhe 3 m Brutto-Grundfläche bis zu 50 m² je Grundstück |
| Gartenhaus | Eingeschossig Brutto Grundfläche bis zu 10 m² |
| Terrassenüberdachungen | Fläche bis zu 30 m² Tiefe bis zu 3 m Keine Wände |
| Schwimmbecken/ Wasserbecken | Beckeninhalt bis zu 100 m³ einschließlich dazugehöriger luftgetragener Überdachungen |
| Mauern und Einfriedungen | Höhe bis zu 2 m maximal |
Zudem sieht das sächsische Baurecht keine Baugenehmigungen oder Freistellungsverfahren für sogenannte unbedeutende Anlagen oder unbedeutende Teile von Anlagen wie Hauseingangsüberdachungen, Markisen, Rollläden und Pergolen vor.
Sind verfahrensfreie Bauten Teil eines genehmigungspflichtigen Bauvorhabens, benötigen die Bauherren in der Regel auch für den verfahrensfreien Baubestandteil eine Genehmigung. Aus diesem Grund werden alle Bauvorhaben gleich in einem Antrag auf Baugenehmigung zusammengefasst.
Strafe für Bauen ohne Genehmigung
Wer ohne Baugenehmigung baut, riskiert unter Umständen sogar den Abriss des Bauwerks. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Baugenehmigung bewusst oder versehentlich nicht eingeholt wurde. Wenn die zuständige Bauaufsichtsbehörde auf die fehlende Baugenehmigung aufmerksam wird, kann sie während und auch nach dem Bau einschreiten und harte Strafen verhängen.
Für den Bauherren hat ein Verstoß gegen die Bauordnung unangenehme Folgen. In einigen Fällen gibt es zwar eine Frist, in der die Baugenehmigung noch nachgeholt werden kann, trotzdem muss er in der Regel mit einer Bußgeldstrafe rechnen. Die Bauaufsichtsbehörde kann dem Bauherren aber auch ohne Frist verbieten, sein Bauwerk zu nutzen. Sie kann es stilllegen oder auch komplett beseitigen.
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