Ganz weit draußen: Lohnt sich das Bauen in der Einsamkeit?

Für Bauherren auf der Suche nach dem Grundstück gestaltet sich die Suche vielfach so: In Innenstädten können sie sich schon lange keine Immobilien mehr leisten, in den „Speckgürteln“ der Städte gibt es auch nur noch teure XS-Grundstücke und die Bebauungen werden immer dichter. Unter anderem durch Home Office werden Lagen interessant, die bisher als viel zu abgelegen galten – auch da gilt das derzeit so niedrige Preisniveau. Doch lohnt es sich, richtig weit draußen ein Haus zu bauen? Und welche Hürden gibt es?

1 - Leben in der Einsamkeit

Welche Vorteile hat das Bauen abseits großer Städte?

Viel Ruhe

Bis zu 1000 Autos pro Stunde im Feierabendverkehr. Nein, nicht irgendwo im Zentrum Berlins oder Hamburgs, sondern Frankfurt-Riedberg. Also genau einem jener Speckgürtel-Wohnbezirke, die um jede Großstadt herum derzeit entstehen und in denen Menschen eigentlich ihre Ruhe suchen. Und dann der Gegenentwurf. Hugsweier, Ortsteil von Lahr im Schwarzwald. Hier sind es bis zu 1600 Fahrzeuge – auf einen ganzen Tag verteilt wohlgemerkt. Man muss kein Mathematik-Genie sein, um zu erkennen, dass der Ruhefaktor proportional mit der Entfernung zu größeren Siedlungen und Verkehrsadern ansteigt. Denn Zivilisation macht nun mal Lärm. Und je weiter man davon weg lebt, desto ruhiger wird es.

Weitläufige Natur

Hinter der Terrasse einen üppigen Garten, ein Zaun und danach beginnt schon der Wald. Das ist keine Episode aus einem Märchen, sondern Standard, wenn man richtig weit draußen lebt. Wo Städter und auch Vorstädter Natur nur in homöopathischen Dosen genießen können und für „echtes“ Grün immer weite Wege in Kauf nehmen müssen, lebt man „draußen“ nicht nur in der Natur, sondern mit ihr.

Bessere Luft

Und nun stelle man sich vor, wenn man Natur nicht nur im Urlaub für ein paar Tage pro Jahr genießt, sondern mitten in ihr lebt. Das erste, was den meisten Menschen auffällt, ist die Luftqualität „hier ist aber gute Luft“ denken sich praktisch alle. Klar, hier gibt es viel weniger Verkehr, also fällt schon mal die Feinstaub- und Abgasbelastung weg. Keine Industrieschlote blasen ab. Hier gibt es nur das, was die Pflanzen erzeugen – bester Sauerstoff.

Abwesenheit von Stress

Stadtleben macht krank. Nein, nicht nur wegen der schlechteren Luft, sondern wegen dem Stressfaktor. Viele Menschen, verdichtetes Leben, Dauerlärm. Dazu die mangelnde Natur. Das führt dazu, dass Städter ein signifikant höheres Risiko für psychische Erkrankungen, für Depressionen und auch körperliche Stressleiden haben. In der Natur gibt es das nicht, ebenfalls wissenschaftlich bewiesen.

Niedrige Grundstückspreise

Und dann muss man natürlich auch einen handfesten Vorteil bedenken: Nicht viele wollen fernab von Metropolen und Sub-Zentren leben. Das schlägt sich natürlich in den Grundstückspreisen nieder. Wo der Quadratmeter im städtischen Speckgürtel leicht die 200-Euro-Schallmauer knackt, werden hier je nach Lage vielleicht nur 50 oder noch weniger aufgerufen.

Die Nachteile des Wohnens abseits großer Städte

Weite Wege

Allerdings wird eine Lage in Ruhe eben auch dadurch erkauft, dass sich ungleich zur Stadt nur wenig im direkten Umfeld befindet. Kleine Läden auf dem Land sterben weg, Ketten siedeln sich meist eher zentral in Gewerbegebieten an. Das kann dazu führen, dass man schon für die Frühstücksbrötchen eine Viertelstunde fahren muss.

Mangelnde Infrastruktur

Und dieses Zentralisieren zieht sich durch sämtliche Bereiche: Schulen, Kitas, Geschäfte. Hier gibt es kein „ich geh mal schnell“. Alles, was man beim Leben in der Einsamkeit benötigt, ist weiter weg und frisst dadurch auch mehr Tageszeit auf. Und weil hier prozentual weniger Menschen leben, gibt es oft auch keinen geregelten ÖPNV: Ein Bus morgens, einer mittags nach der Schule, einer zum Feierabend. In vielen Dörfern Deutschlands ist das trotz aller Änderungsbestrebungen das höchste der Gefühle.

Doppelter Autozwang

Und weil die Wege so weit sind, wird man auch mit mobilen Alternativen buchstäblich nicht weit kommen. Ein berufstätiges Paar kommt dann nicht umhin, sich zwei Autos anzuschaffen. Das bedeutet zweimal Kraftstoffpreise, zweimal Steuern, zweimal Versicherung. Und das Blöde daran: Selbst wenn einer der Partner das Glück hat, im Home-Office zu arbeiten, so ist die Wahrscheinlichkeit, dass er es Vollzeit tut, derzeit eher gering, denn die meisten Firmen bieten nur einige Wochentage an. Dann steht das Auto zwar in der Garage, kostet aber bis auf den Sprit dennoch Unterhalt.

Und wenn was passiert?

Auch muss man den vielbeklagten Landarztmangel bedenken. Wer abseits von Zentren lebt, muss eben auch damit leben, dass im Zweifelsfall ein Rettungswagen, ja selbst der Hausarzt nicht wenige Minuten, sondern durchaus eine halbe Stunde oder weiter entfernt ist.

Unterm Strich: Ein Zwischenfazit

Leben auf dem Land hat eine Menge Vorteile, vor allem für die physische und psychische Gesundheit. Allerdings werden diese Vorteile buchstäblich teuer erkauft. Man spart viel Geld, gibt es aber an anderer Stelle wieder aus. Vor diesem Schritt sollte also sorgsam abgewogen werden.

2 - Bauen in der Einsamkeit – die kniffligen Tatsachen

Wer die ländlichen Nachteile hinter die Vorteile stellen kann, der wird grundsätzlich gerne dort leben können. Aber bevor dort auch nur ein Handschlag für ein neues Haus getan wird, sind eine Menge Hürden zu überklimmen. Die „Hauruck-Methode“ von Acker- zu Bauland ist dabei die schwierigste, denn sie ist nicht nur teuer, sondern auch zeitaufwendig und benötigt das Warten auf die Mühlen des deutschen Baurechts.  

Die gewaltigste Hürde: Das Amt

Deutschland ist nicht Kanada

Man kennt es aus diversen Flächenländern wie Kanada oder den USA: Das typische Häuschen einen Kilometer abseits der Straße. Idyll pur. Aber mit einem Haken: Deutschland ist leider nicht Kanada. Solcherlei „wildes“ Bauen ist hier heutzutage gänzlich unmöglich.

Denn hierzulande gibt es den Flächennutzungsplan – die oberste planerische Instanz darüber, was auf einer x-beliebigen Fläche überhaupt entstehen kann. Da kann ein Stück Land noch so attraktiv aussehen, wenn der Flächennutzungsplan es als Ackerland deklariert, darf darauf (erst einmal) nicht gebaut werden.

Von Acker- und Bauland

Das Problem daran ist, dass die Landformen von den zuständigen Landratsämtern definiert werden und nicht von den Gemeinden, zu denen die Ländereien gehören. Zuvorderst ist dies eine absichtliche, gestalterische Hürde, denn damit soll verhindert werden, dass wild gebaut wird, dass Naturflächen ersatzlos verloren gehen – und letztendlich auch, dass durch „Mauscheleien“ vergleichsweise günstige Flächen wie Ackerland in äußerst wertvolles Bauland umgewandelt werden, also Preisspekulation betrieben wird.

Die Umwandlung

Nun ist es durchaus möglich, Land umzuwandeln. Aber, soviel sei bereits gesagt: Es ist ein jahrelanger Prozess. Es beginnt damit dass es einen Antragssteller geben muss. Etwa ein Käufer, der hier sein Häuschen bauen möchte.

Dieser Käufer muss erst einmal den Flächennutzungsplan seiner Gemeinde konsultieren, um herauszufinden, ob Bauen in diesem Gebiet überhaupt möglich ist. Das Schlüsselwort hier ist Bauerwartungsland. Das gibt es in zwei Formen:

• Objektives Bauerwartungsland besteht, wenn der Flächennutzungsplan es sowieso als künftige Baufläche ausweist.
• Subjektives Bauerwartungsland besteht, wenn aus logischen Gründen anzunehmen ist, dass das Land in naher Zukunft ein Baugebiet werden könnte.

Letzteres ist dabei ein ziemliches Pokerspiel, denn es gibt keine Garantie, dass es wirklich dazu kommt. Jedoch kann man selbstständig einen Antrag auf Umwandlung stellen – allerdings muss dafür die Gemeinde erst einmal zustimmen und man wird höchstwahrscheinlich „alles“ selbst machen müssen, was sonst die Kommune erledigt.

Ansprechpartner

Der erste Ansprechpartner in diesem Dschungel ist der Grundstücksbesitzer – immerhin muss er erst einmal Willens sein, zu verkaufen. Und ein Bauer, der vermutet, dass sein Ackerland zu kostbarem Bauland werden könnte, wird hier sicher nicht unter Wert verkaufen.

Der nächste Gang muss zum Gemeinderat führen, um dort die Erfolgsaussichten des Vorhabens zu eruieren. Erst dann kann beim Bauamt ein formloser Antrag gestellt werden – und bis der bearbeitet ist, vergehen oftmals Monate.

Teure Vorarbeiten – alles muss man selbst machen

Der Bebauungsplan

Wer nicht auf die Gemeinde warten will, muss selbst Hand anlegen. Das bedeutet, für das geplante Grundstück muss man einen sogenannten „Vorhabenbezogenen Bebauungsplan“ aufstellen lassen. Dazu braucht man einen spezialisierten Anwalt.  Dieser Plan wird dann beim Bauplanungsamt eingereicht und durchläuft ein normales Planaufstellungsverfahren – das dauert mindestens sechs Monate und richtet sich nach Größe, Eigentümerzahl, Umweltbelange und ähnlicher Faktoren für das Gebiet.

Die Erschließungskosten

Ist der Bebauungsplan genehmigt, steht der nächste Schritt an: Alles, was normalerweise die Gemeinde für ein Baugebiet erledigt, muss man ebenfalls selbst beantragen und bezahlen. Zuvorderst die Erschließung, denn man will ja Strom, Wasser, eine Straße zu seinem Haus haben. Und das kann, je nach Lage, richtig ins Geld gehen.

Lage und Untergrund

Wer ein Grundstück kauft, muss sich vorab mit einigen Vorbereitungen beschäftigen. Zu den wichtigsten Punkten, die davon auch der Bauherr abseits der üblichen Siedlungsgebiete beachten muss, gehört der Baugrund. Denn selbst wenn alles andere funktionieren würde, kann das Hausbauprojekt immer noch daran scheitern, dass der Untergrund des jahrzehnte-alten Ackers schlicht nicht tragfähig genug für ein Haus ist. Oder zu hohes Grundwasser macht Probleme. Oder Hochwasser. Oder es gibt Altlasten im Boden – für deren Beseitigung man selbst aufkommen muss.

Weitere Problematiken

Keine Adresse, kein Telefon

Wenn eine Kommune Bauland absteckt, kümmert sie sich auch um Vergabe von Straßennamen und Hausnummern. Wer auf eigene Faust in der Einsamkeit bauen will, kann darauf nicht zählen. Und selbst wenn man mit der Gemeinde auf einen Nenner kommt kann es noch gefühlte Ewigkeiten dauern, bis man eine „echte“ Adresse hat, weil das Eintragen in offizielle und privatwirtschaftliche Verzeichnisse einige Zeit in Anspruch nimmt.  Vor allem letzteres zieht sich oft hin.

Denn die Telekom, als Eigner der meisten Internet- und Telefonleitungen, benötigt eine Adresse in ihrem System, um alles Weitere in die Wege zu leiten. Wenn der neu erstellte „Apfelbaumweg 1“ dort noch nicht existiert, wird es knifflig.

Stichwort Älterwerden

Zudem realisieren viele Menschen, wenn sie jung bauen, nicht, welche Probleme die Einsamkeit später machen könnte. Später, wenn der nächste Nachbar einen Kilometer oder weiter entfernt ist. Das ist ein durchaus reales Problem, denn gerade in den aussterbenden Dörfern Ostdeutschlands zeigt sich sehr anschaulich, wie negativ Alterseinsamkeit sich auswirkt. Und selbst im tiefsten Westen funktioniert dieses Prinzip leider ähnlich, wenn das eigene Haus so einsam gelegen ist.

Und wenn das Internet abschmiert?

Doch schon in jungen Jahren kann das Leben in sehr ländlichen Gebieten zum Problem werden, selbst wenn alles andere funktioniert. Einmal angenommen, der Arbeitgeber erlaubt einem Vollzeit-Home-Office, die Telekom legt einem eine leistungsfähige DSL-Leitung und man kann den Traum leben: Was passiert, wenn das Internet eine Panne hat?

Zwar hat man dann Anspruch auf Schadenersatz, das ändert aber nichts daran, dass man dann immer noch mit dem abgeschmierten Internet in der Einöde festsitzt. „Mal eben“ ins Büro wechseln ist dann nicht. Zu den bisherigen Kosten muss also noch eine weitere, teure Rückfallebene vorhanden sein, etwa durch Satelliten-Internet.

3 - Tragfähige Alternativen

Wer buchstäblich „von Null“ beginnend in der Einsamkeit bauen will, braucht einen Geduldsfaden aus Drahtseil und vor allem ein gut gefülltes Konto. Es gibt jedoch auch eine Alternative. Sie macht sich zunutze, dass „früher“ oft weit weniger hürdenreich gebaut wurde.

Zauberwort Alleinlage

Und hier lautet das Stichwort „Alleinlage“. Damit wird eine bereits bestehende Immobilie bezeichnet, die alle Attribute mitliefert, also Einsamkeit, Abgelegenheit usw. Aber das Haus steht eben schon. Und sofern es rechtlich sauber errichtet wurde, ist das Grundstück damit bereits als Bauland deklariert und man kann zuschlagen, ohne die ganzen Hürden, die im vorherigen Abschnitt genannt wurden.

Kaufen, abreißen, neu bauen

In dem Fall würde man einen Resthof, oder ein einsames Haus samt Grundstück erwerben, eine Abbruchgenehmigung einholen, dann das alte Gebäude abreißen lassen und an seiner Stelle ein neues errichten – oder sanieren.

Welche Variante man wählt, hängt vor allem davon ab, welchen Aufwand – auch auf rechtlicher Ebene – man betreiben will. Für die Sanierung spricht, dass ein einmal genehmigtes Haus auch genehmigt bleibt. Das bedeutet, selbst wenn die Lage, Bauweise etc. heutzutage nicht mehr genehmigungsfähig wäre, bleibt die bereits erteilte Genehmigung auch bei einem Kauf und Sanierung bestehen. Und teilweise gilt dies sogar unter dem Begriff „Bestandsschutz“ für bestehende, aber ohne Genehmigung errichtete Gebäude.

Wer abreißen will, muss dann natürlich eine ganz normale Baugenehmigung einholen und sich auch für sein einsam gelegenes Haus an die aktuellen Eckdaten halten, etwa für Grenzbebauung, energetische Bauweisen etc.

Rechnen ist angesagt

Selbst wer schon vor dem Kauf in die eine oder andere Richtung tendiert – also entweder sanieren oder neu bauen – sollte sich nur wegen der Subjektivität nicht zu sehr festlegen, ohne die Zahlen zu prüfen. Zwar gilt, dass in vielen Fällen selbst eine umfangreiche Sanierung der günstigere Weg ist, aber diese Faustregel ist eben nicht universell gültig. Es kann also durchaus sein, gerade bei sehr alten Gebäuden (sofern sie nicht unter Denkmalschutz liegen), dass es unterm Strich wesentlich günstiger ist, das Haus abzureißen, entsorgen zu lassen und an seiner Stelle einen Neubau zu errichten.

Bloß: Das lässt sich nur durch Sammeln von Angeboten und genaues Rechnen herausfinden. Der beste Ansprechpartner dafür ist ein Architekt.

Tatsächlich günstiger?

Doch betrachten wir die reine Vorgehensweise. Also ein Haus in Alleinlage zu kaufen vs. das in Abschnitt 2 genannte Bauen von Grund auf. In diesem Fall wird eine erhebliche Menge an Geld gespart, denn sämtliche Umwidmungen und der gesamte planerische Aufwand entfallen. Nebenbei spart das auch noch Zeit.

Der einzige Nachteil ist, dass man bei der Auswahl eingeschränkt ist. Wer Willens ist, die Extrameile zu gehen, der kann sich natürlich sein Grundstück vollkommen frei wählen, wohingegen der Käufer eines Alleinlage-Hauses in diesem Punkt mit festen Vorgaben arbeiten muss. Aber: Für wen das weniger wichtig ist, der kann bei dieser Variante tatsächlich viel Geld sparen. Doch so günstig wie das Bauen im „Neubaugebiet am Dorfrand“ wird ein solches Haus in keinem Fall.

Wo findet man abgelegene Immobilien in "Alleinlage"?

Wer nach dem Stichwort „Alleinlage“ googelt, findet eine Menge Portale, die sich der Vermittlung solcher verschrieben haben. Hier ist für die meisten Menschen der erste Ansatzpunkt. Allerdings kann es auch hilfreich sein, sich einfach in der betreffenden Region einen Immobilienmakler zu suchen und ihn auf ein Haus in der gewünschten Lage anzusprechen – selbst wenn er nichts im Portfolio hat, wird er durch seine Ortskenntnis vielleicht „jemanden kennen, der jemanden kennt…“.

Einfach wird das Finden eines solchen Traum-Domizils nicht. Aber wer den Wunsch hat, wird auch zum Ziel kommen. Und vor allem mit wesentlich weniger Zeit- und Geldaufwand, als wenn er bei Null und einem Stück Ackerland anfängt. Da ist Kanada tatsächlich die bessere Alternative.

4 - Zusammenfassung & Fazit

Bauen in der Einsamkeit ist nichts für jedermann. Es beginnt damit, dass die Einsamkeit an sich bereits Nachteile bringt. Viel schwerer für Bauherren wiegen jedoch die rechtlichen Schwierigkeiten, die schon damit starten, dass eine Fläche gefunden werden muss, die zu Bauland umgewandelt werden kann. Und selbst wenn die Grundstückspreise „draußen“ extrem niedrig sind, wird ein solches Projekt unterm Strich meist wesentlich teurer, als ein vergleichbares Haus in dedizierten Neubaugebieten. Aber: Wer absolute Ruhe sucht, hat tatsächlich nur diesen Weg offen.