Wer ein Haus bauen möchte, muss sich auf große finanzielle Belastung gefasst machen: allein die Errichtung des Eigenheims verschlingt hunderttausende Euro. Bevor dieses Projekt aber überhaupt losgehen kann, muss ein Grundstück gekauft werden, wobei weitere zehn- bis hunderttausend Euro gezahlt werden müssen. Für Häuslebauer mit finanziellen Engpässen könnte die Erbpacht eine Lösung sein.
Was bedeutet Erbpacht?
Die Erbpacht, offiziell Erbbaurecht genannt, ermöglicht es dem Bauherren, auf einem Grundstück zu bauen, das ihm im Grunde nicht gehört. Das Grundstück gehört einem anderen Eigentümer, vom dem der Bauherr dieses gemietet hat. Im Moment erlebt die Erbpacht einen erneuten Aufschwung, da viele Menschen von den eigenen vier Wänden träumen und die niedrigen Bauzinsen nutzen wollen, bevor sie erneut ansteigen.
Wie erfolgt die Zahlung der „Miete“?
Gezahlt wird das genutzte Grundstück mit einer jährlichen Pacht, die sich zusammensetzt aus dem Pachtbetrag zuzüglich 3-5 Prozent des aktuellen Grundstückswertes als Erbbauzins. Rechtlich abgesichert ist der Pächter durch einen notariell beglaubigten Pachtvertrag, der vom Grundstückseigentümer und dem Pächter unterschrieben wird. Der Pachtvertrag regelt grundlegende finanzielle Angelegenheiten wie die Zinshöhe, aber auch Vertragslaufzeit, Kündigungsregelung und Optionen zur Verlängerung der Pacht. Weiterhin wird das Erbpacht-Grundstück als solches ins Grundbuch eingetragen.
Wie lange läuft ein Erbpacht-Vertrag?
In der Regel läuft ein Vertrag dieser Art über einen Zeitraum von 75-99 Jahren. Falls die Option einer Verlängerung nach Ablauf dieses Zeitraums besteht, ist diese bereits im ursprünglichen Vertrag vermerkt. Falls keine Anmerkung vorhanden ist, ist davon auszugehen, dass eine Verlängerung ausgeschlossen ist.
Aber Vorsicht: ein neuer Vertrag sowie eine Verlängerung wird auf der Basis des aktuellen Preises des Grundstücks geschlossen. Innerhalb der letzten 99 Jahre ist dieser Preis sicher merklich gestiegen, weshalb Sie sich gut informieren sollten, bevor Sie den neuen Vertrag unterschreiben. Bestenfalls wählen Sie die Vertragsdauer so, dass der Vertrag nicht während der eigenen Lebenszeit endet und Sie nicht im hohen Alter mit enormen Pachtgebühren belastet werden, die Sie mitunter nicht zahlen können.
Welche zusätzlichen Kosten fallen beim Vertragsabschluss an?
Der Pächter als Leistungsnehmer zahlt wie beim regulären Grundstückskauf alle Kosten: Notar, Gerichtskosten, Eintrag ins Grundbuch, Grunderwerbssteuer und Grundsteuer.
Wer vergibt Erbpacht- Grundstücke?
In vielen Fällen sind solche Grundstücke Eigentum von Kommunen, von der Kirche oder von Stiftungen. Auch Baugesellschaften oder Privatpersonen können über Pachtgrundstücke verfügen, aber das ist eher seltener der Fall.
Was passiert nach dem Ende der Pacht?
Ist der Pachtvertrag abgelaufen, fällt das Grundstück mitsamt dem darauf erbauten Haus an den Eigentümer des Baulandes. Er zahlt dem Pächter eine Entschädigungssumme für die Immobilie, die vertraglich festgelegt ist. Sie umfasst meist 2/3 des Verkehrswertes. Dabei ist jedoch zu beachten, dass der Preis jährlich mit laufender Abnutzung der Immobilie sinkt.
Am Ende läuft es auf eine konkrete Entscheidung hinaus: möchten Sie ein eigenes Haus auf einem Grundstück bauen, das nach etwa 30 Jahren wirklich Ihnen gehört oder möchten Sie so schnell wie möglich in Ihr Eigenheim ziehen und kurzfristig weniger Geld zahlen durch die Pacht, aber auf einem Boden leben, der nie wirklich Ihnen gehört? Kurz: wie wichtig ist Ihnen das Eigentum von Grund und Boden und allem, was sich darauf befindet?
Für wen ist Erbpacht am besten geeignet?
Diese Alternative zum herkömmlichen Grundstückskauf bietet sich besonders für Familien an, die nicht länger mit dem Hausbau warten wollen, denen aber die finanziellen Mittel für den Kauf eines eigenen Grundstücks fehlen. Zudem ist das Modell auch gut geeignet, wenn Sie ein Haus bauen wollen und durch die Arbeit, die Schule der Kinder oder sonstige Faktoren an eine bestimmte regionale Lage wie zum Beispiel ein bestimmtes Stadtgebiet gebunden sind. Grundstücke innerhalb einer Stadt sind wegen des begrenzten Platzes sowohl teuer als auch selten, sodass Pacht eine lohnenswerte Überlegung sein kann.
(Bildmaterial © freenaturestock - pixabay.com, paulbr75 - pixabay.com)
